A aprovação do fim da escala 6×1 pelo Congresso traz uma conta imediata para quem mora ou investe em imóveis: a taxa de condomínio pode saltar até 15% nos próximos meses. A estimativa parte do Secovi-SP e considera a pressão direta sobre a folha de pagamento de portarias, zeladorias e equipes de limpeza que operam 24 horas.
Mas o percentual final não é igual para todos. O tamanho do aumento depende de quantos funcionários o prédio tem, como são feitos os contratos hoje e qual estratégia o síndico vai adotar para cobrir as novas folgas. Entender as variáveis agora evita surpresas na assembleia do ano que vem.
Onde o dinheiro vai pesar mais
A mão de obra responde por 55% a 70% das despesas mensais de um condomínio, segundo a Aabic e a Abadi. Qualquer alteração na jornada mexe na base de custo mais pesada do orçamento. O estudo da Confederação Nacional de Serviços (CNS) desenhou dois cenários principais:
- Contratação para repor horas: alta de 6,9% na folha se o condomínio preencher integralmente as vagas abertas pela redução da jornada.
- Horas extras no quadro atual: aumento de 8,6% mantendo a equipe e pagando o tempo adicional.
Em números absolutos, a CNS projeta que 381,4 mil a 420,5 mil trabalhadores de condomínios serão afetados diretamente. No cenário de reposição total, seriam necessárias quase 40 mil novas contratações no setor.
A regra do jogo mudou — e tem data para valer
A Emenda Constitucional 141, promulgada em outubro, estabelece dois dias de repouso semanal remunerado sem redução salarial. A transição é escalonada: a partir de dezembro de 2026, a jornada máxima cai de 44 para 42 horas semanais. Doze meses depois, o teto passa a 40 horas. Regimes compensatórios podem ser negociados coletivamente, mas dentro dos limites constitucionais.
Para condomínios com funcionários próprios, a saída imediata costuma ser a contratação de folguistas — especialmente para cobrir finais de semana. Empreendimentos que terceirizam portaria e limpeza verão o repasse chegar via reajuste de contrato, desde que haja cláusula de reequilíbrio econômico-financeiro.
Simulação real: o caso de um prédio de 83 unidades
A Lello Condomínios rodou uma simulação com sua ferramenta de IA para um edifício com cinco colaboradores. O resultado mostra a dimensão prática do problema:
- Folha atual (com encargos e provisões): R$ 40.222,64/mês
- Folha adaptada para 40 horas semanais: R$ 50.408,44/mês
- Alta de 25,3% — acima da média projetada, porque a ferramenta recomendou contratar dois profissionais, incluindo um segundo zelador para viabilizar escalas de revezamento futuras.
O exemplo ilustra por que prédios mais complexos — multifuncionais, empresariais ou no modelo “clube” — podem enfrentar aumentos de até 20% nas despesas correntes, nas palavras do advogado Vender Andrade, da Associação dos Síndicos.
O menu de opções para síndicos e administradoras
Diante do choque de custo, Aabic e Abadi mapearam quatro caminhos possíveis. A escolha de cada um definirá não só o valor da taxa, mas o nível de serviço que o morador vai receber:
- Absorver o aumento na folha e manter tudo como está.
- Reduzir horários e serviços presenciais (portaria noturna, limpeza de áreas comuns).
- Terceirizar atividades hoje feitas por equipe própria.
- Acelerar tecnologia: portaria remota ou híbrida, controle de acesso automatizado, gestão digital de visitantes e encomendas.
As entidades alertam: “esta medida, conceitualmente destinada a proporcionar melhores condições de trabalho, poderá apresentar um revés que deveria estar sendo esperado e discutido, aumentando de tal maneira o custo da presença humana, que estimulará os condomínios a acelerar sua substituição”.
O rito obrigatório antes do reajuste
Todo aumento de cota condominial exige realinhamento da previsão orçamentária e aprovação em assembleia. O síndico deve apresentar o custo dos colaboradores adicionais — despesa corrente, contínua e permanente — e submeter à votação dos proprietários. Não há atalho: transparência e quórum são requisitos legais.
O que fazer agora — checklist para 2027
Administradoras recomendam três passos imediatos, nessa ordem:
- Mapear e revisar a jornada atual de cada colaborador para identificar lacunas e necessidades de horas extras ou novas vagas.
- Negociar com empresas terceirizadas a revisão de contratos e cláusulas de repasse legislativo.
- Simular o orçamento de 2027 com diferentes cenários (contratação, horas extras, tecnologia) para levar à assembleia com dados, não achismos.
O prazo até dezembro de 2026 é curto para reorganizar escalas sem interromper serviços essenciais. Quem antecipar o diagnóstico e negociar cedo terá mais poder de barganha — e menos dor de cabeça na hora de explicar o boleto mais caro ao conselho e aos condôminos.
