Um empréstimo de US$ 817 milhões — o maior já registrado na Flórida para construção residencial — acaba de ser fechado para erguer duas torres de altíssimo padrão em Miami. O movimento contrasta com a desaceleração da migração pós-pandemia e levanta uma pergunta: o apetite por imóveis de ultra luxo na cidade é sustentável ou estamos diante de um pico?
A Tyko Capital, gestora de crédito privado respaldada pela Elliott Investment Management, vai financiar o projeto desenvolvido pela Fortune International Group em parceria com a KAR Properties. Os edifícios terão piscina de borda infinita voltada para o rio Miami e píer privativo para iates.
Por que Miami segue atraindo capital de alto risco
A ausência de imposto estadual sobre renda de pessoas físicas continua sendo o principal vetor. A mudança da sede global da Citadel para a cidade, anunciada por Ken Griffin, funcionou como selo de validação para outros gestores e empreendedores.
Edgardo Defortuna, CEO da Fortune International, resume: a combinação de vantagem tributária e infraestrutura de serviços de alto nível tornou Miami “muito atraente para pessoas de alta renda”. Não por acaso, marcas como Waldorf Astoria, Mercedes-Benz e Baccarat têm torres em construção simultânea na região.
O perfil do comprador mudou — e isso importa
Adi Chugh, CEO da Tyko, observa uma transformação relevante na base de demanda:
- Antes: predominância de compradores latino-americanos
- Agora: fluxo crescente do Nordeste dos EUA e da Califórnia
- Ticket médio: coberturas acima de US$ 30 milhões (R$ 160,5 milhões)
Cerca de 45% das unidades do Faena Residences já estão vendidas. A conclusão está prevista para o início de 2030, o que exige dos incorporadores uma aposta de longo prazo na manutenção desse público.
Migração cai, mas riqueza concentra
Os números do Censo dos EUA mostram o arrefecimento do êxodo pandêmico: a média diária de novos moradores na Flórida caiu de 1.640 (2022) para 551 (2025). No entanto, o condado de Miami-Dade registrou 24 transações acima de US$ 30 milhões nos 12 meses até setembro — contra 21 no período anterior.
Ou seja: menos gente se muda, mas quem chega traz mais capital. Stephen Ross, bilionário do setor, replica o movimento em West Palm Beach com campus universitário e residenciais de luxo.
O papel do crédito privado na equação
“O crédito privado veio para ficar por muito tempo, a menos que as taxas caiam”, afirmou Chugh. A Tyko também financiou o 830 Brickell, torre comercial que hoje abriga Citadel, Microsoft e Thoma Bravo — e a própria Citadel ergue sua sede própria, projeto avaliado em US$ 2,5 bilhões.
Essa cadeia de financiamento privado para ativos de altíssimo padrão cria um ciclo de retroalimentação: mais infraestrutura atrai mais empresas, que trazem mais executivos de alta renda, que demandam mais imóveis de luxo.
O que observar nos próximos trimestres
Três variáveis definirão se o atual ciclo de expansão se sustenta: a trajetória dos juros nos EUA (impacto direto no custo do crédito privado), a manutenção da vantagem tributária da Flórida frente a pressões federais, e a velocidade de vendas das unidades remanescentes — especialmente nas faixas acima de US$ 20 milhões. Se a absorção desacelerar, o tamanho recorde deste empréstimo pode virar referência de topo de mercado, não de novo normal.
