A Prefeitura de São Paulo acaba de autuar 21 empreendimentos por desviarem 700 unidades de habitação popular do público-alvo. O golpe no bolso das construtoras pode superar dezenas de milhões de reais, e a lista de endereços inclui bairros nobres como Pinheiros e Barra Funda.
O que chama a atenção não é apenas o volume, mas a concentração: três únicos prédios respondem por 75% de todas as irregularidades. Como isso passou despercebido por tanto tempo e quais os próximos passos da fiscalização?
O mapa do desvio: Pinheiros e Barra Funda no topo
Dos 700 imóveis irregulares, 523 estão em apenas dois bairros da Zona Oeste. Pinheiros lidera com 387 unidades, seguido pela Barra Funda com 136. Juntos, eles formam o epicentro de um esquema que transformou moradia subsidiada em ativo de mercado.
O caso mais gritante envolve a One Innovation, na Rua Cunha Gago. São 332 unidades — 252 enquadradas como HIS-2 e 80 como HMP — todas autuadas de uma só vez. Em seguida, aparece o empreendimento da Arquiplan na Rua do Bosque, com 136 unidades HIS-2 irregulares. Fechando o trio, a Rezende Incorporadora, na Rua Doutor Bianchi Bertoldi, soma 55 unidades HMP fora das regras.
Como funciona a engrenagem (e onde ela quebrou)
Os programas HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) oferecem isenção ou redução da outorga onerosa — a taxa para construir mais alto. Em troca, as unidades devem ser vendidas para famílias com renda de até 10 salários mínimos (R$ 16.210/mês).
A fiscalização constatou que parte desses imóveis foi comercializada sem qualquer controle de renda dos compradores. Pela legislação, o benefício é cancelado e a multa aplicada é o dobro do valor da outorga devida, acrescida de juros e correção monetária.
O recorte por faixa de renda: HIS-2 no centro da mira
Os dados dos despachos revelam um padrão claro. A categoria HIS-2 (renda de 3 a 6 salários mínimos) concentra a esmagadora maioria dos problemas: 538 unidades. Outras 147 pertencem à faixa HMP (6 a 10 salários mínimos).
- HIS-1 (até 3 SM): Não houve registros nos despachos atuais.
- HIS-2 (3 a 6 SM): 538 unidades autuadas (77% do total).
- HMP (6 a 10 SM): 147 unidades autuadas (21% do total).
Isso sugere que a faixa intermediária de renda — onde o desconto na outorga ainda é atrativo, mas o preço final de venda permite maior margem — é o “ponto doce” para o desvio de finalidade.
A defesa das empresas e o tamanho da conta
A One Innovation alega “equívoco” da municipalidade, argumentando que grande parte das unidades HIS/HMP ainda está em estoque (75 das 80 HMP e 142 das 252 HIS-2). A empresa garante que as vendas realizadas respeitaram os tetos de preço municipais.
Enquanto o contraditório corre, a Prefeitura já contabiliza R$ 78 milhões em multas aplicadas historicamente por esse tipo de infração. Foram 270.889 moradias e 94 empreendimentos fiscalizados até agora. Os valores das novas autuações (publicadas em 28 de outubro) ainda serão calculados pela Secretaria de Urbanismo e Licenciamento (SMUL).
O cerco regulatório se fecha
Mas o efeito mais relevante aparece na mudança de regras. Em maio de 2024, o Decreto nº 64.244 endureceu os mecanismos de controle. Agora, é obrigatório:
- Registro em cartório da destinação social na matrícula do imóvel;
- Placas informativas nos canteiros de obras;
- Comprovação periódica da renda dos compradores;
- Criação de plataforma unificada de dados de licenciamento e fiscalização.
Além disso, a CPI da Habitação Social na Câmara Municipal já entregou relatório final em maio, mantendo a pressão política sobre o tema. A fiscalização deixou de ser amostral para se tornar sistêmica.
O que observar daqui para frente
Para investidores e incorporadores, o sinal é claro: o “passaporte” HIS/HMP virou passivo de alto risco se a governança de vendas não for à prova de bala. O mercado deve monitorar três vetores nos próximos meses: a definição dos valores das multas atuais (que servirão de parâmetro para futuras negociações), o desfecho das defesas administrativas da One Innovation e Arquiplan — que podem criar jurisprudência administrativa — e a operacionalização da nova plataforma de dados da Prefeitura, que promete cruzar escritura, renda e benefício urbanístico em tempo real. Quem comprar terreno visando incentivos sociais precisa, mais do que nunca, orçar compliance de destinação como custo fixo de obra.
