Um imóvel industrial de 11,42 hectares em Avaré (SP), avaliado em R$ 10,14 milhões, será leiloado a partir de quinta-feira (22) com lances iniciais que podem cair para mil reais. A propriedade pertencia à Tchan Indústria de Laticínios, declarada falida em dezembro de 1998. Trinta anos depois, a Justiça tenta pela enésima vez converter o ativo em dinheiro para credores.
O certame ocorre 100% online pela plataforma Positivo Leilões, sob determinação da 1ª Vara Cível da Comarca de Avaré. A estrutura em três etapas cria uma dinâmica de risco e recompensa que atrai tanto investidores institucionais quanto especuladores.
Como funcionam as três praças do leilão
O edital prevê três rodadas consecutivas sem intervalo. Entender o calendário é essencial para quem pretende participar:
- Primeira praça (22 a 27/10): lance mínimo de R$ 10,14 milhões — valor integral da avaliação judicial.
- Segunda praça (até 11/11): mínimo cai para 50%, ou seja, R$ 5,07 milhões.
- Terceira praça (até 26/11): lance inicial simbólico de R$ 1.000,00.
Se não houver arrematação na primeira fase, o leilão avança automaticamente para a segunda. O mesmo vale para a transição à terceira. Não há nova publicação de edital entre as etapas.
Quem são os credores na fila pelo dinheiro
Dois nomes de peso figuram no processo falimentar: a Fazenda Pública do Estado de São Paulo e a União Federal. Créditos tributários costumam ter preferência legal na distribuição da verba arrecadada, o que reduz a expectativa de recuperação para eventuais credores trabalhistas ou fornecedores menores.
Essa hierarquia de pagamento explica, em parte, por que o imóvel permaneceu três décadas sem solução. A complexidade de conciliar interesses fiscais estaduais e federais travou negociações extrajudiciais sucessivas.
O que o investidor precisa avaliar antes de ofertar
O lance mínimo na terceira praça chama atenção, mas esconde variáveis decisivas:
- Débitos tributários e trabalhistas: o arrematante pode herdar passivos não quitados pela massa falida.
- Regularização fundiária e ambiental: 30 anos de abandono podem gerar multas, autos de infração ou necessidade de recuperação de áreas degradadas.
- Infraestrutura local: acesso logístico, disponibilidade de água, energia e mão de obra na região de Avaré.
- Destinação do imóvel: zoneamento municipal permite apenas uso industrial? Há restrições para mudança de finalidade?
Uma due diligence completa custa tempo e dinheiro — fatores que muitos interessados subestimam ao ver o lance de R$ 1.000.
Cenários para os próximos 30 dias
Historicamente, imóveis industriais de grande porte em cidades médias do interior paulista tendem a ser arrematados na segunda praça, quando o desconto de 50% atrai fundos de investimento imobiliário e empresas de logística. A terceira praça, com lance simbólico, costuma atrair curiosos e lances de “teste”, mas raramente resulta em venda efetiva sem negociação posterior com a massa falida.
O calendário apertado — pouco mais de um mês entre abertura e encerramento — pressiona interessados a decidir rápido. Quem deixar para analisar a documentação na véspera da terceira praça chega tarde.
O que observar daqui para frente
Monitore a publicação do edital completo no site da Positivo Leilões e no Diário de Justiça Eletrônico. Verifique se há visitação agendada ao imóvel — muitas vezes o único momento para constatar o estado real das instalações. Se o leilão fracassar nas três praças, a Justiça pode autorizar venda direta ou dação em pagamento aos credores preferenciais, o que muda completamente as regras do jogo para quem acompanha o ativo.
