Um complexo industrial avaliado em R$ 20,2 milhões pode ser arrematado por apenas R$ 1.000 nas próximas semanas. O imóvel, localizado em Pirajuí (SP), pertence à massa falida da Etscheid Techno S/A e entra em leilão oficial a partir desta sexta-feira (6). Oito investidores já estão habilitados para a disputa.
O ativo soma 91 mil m² de terreno e 11 mil m² de área construída às margens da Rodovia Marechal Rondon (SP-300). A localização estratégica, em zona de expansão urbana voltada para logística e indústria, é o principal atrativo — mas o formato da venda esconde armadilhas que todo investidor precisa calcular.
Como funciona a “desova” em três atos
O leilão, conduzido pela plataforma Positivo Leilões, prevê três etapas com redução progressiva do lance mínimo. Entender o cronograma é vital para definir a estratégia de entrada:
- 1ª fase (6 a 10/11): Lance inicial em R$ 20,2 milhões (valor de avaliação).
- 2ª fase (até 25/11): Se não houver arrematação, piso cai para R$ 10,1 milhões (50% da avaliação).
- 3ª fase (até 10/12): Última chance. Lance mínimo simbólico de R$ 1.000.
Na prática, a terceira etapa costuma concentrar a disputa real. Mas quem espera o preço “de banana” precisa ter capital próprio: nessa fase, o pagamento costuma ser à vista, sem financiamento bancário.
O que você leva além dos galpões
A estrutura inclui áreas de produção, escritórios, depósitos e acesso direto à SP-300, corredor logístico que liga o interior ao Porto de Santos. A região de Bauru tem atraído centros de distribuição justamente pela malha viária e custo de terra inferior à capital.
Porém, o imóvel carrega o histórico da Etscheid Techno. De origem alemã, a fabricante de máquinas para alimentos e bebidas operou no local desde 1978. A deterioração financeira começou em 2012, com pedido de recuperação judicial motivado por queda de vendas, disputas societárias e crédito restrito. Quatro planos de recuperação falharam, levando à falência em outubro de 2014.
O “efeito fantasma” nas contas do arrematante
Arrematar a massa falida não significa receber as chaves livres de ônus no dia seguinte. O edital — disponível na plataforma do leiloeiro — deve ser lido com lupa para identificar:
- Dívidas tributárias (IPTU, ITBI) que podem recair sobre o imóvel;
- Eventuais ocupações ou passivos trabalhistas não quitados;
- Condições de desocupação e entrega da posse física.
Muitos investidores experientes calculam o “custo real” somando o lance vencedor a honorários do leiloeiro (geralmente 5%), impostos de transferência e provisão para regularização documental. O desconto aparente de 99,9% na última fase pode encolher drasticamente na planilha final.
Por que oito habilitados já sinalizam interesse
O número de cadastrados antecipados sugere que players do mercado — fundos imobiliários, incorporadores logísticos e players do agro — já fizeram a lição de casa. A combinação de metragem, zoneamento favorável e acesso rodoviário é rara no mercado primário.
Mas o segredo que ninguém conta é este: a habilitação não garante lance. Muitos se cadastram apenas para monitorar a dinâmica ou testar o apetite da concorrência. A definição real costuma ocorrer nos minutos finais da terceira etapa.
O que observar daqui para frente
Se o objetivo é ocupação própria (expansão fabril ou CD), a janela até 10 de dezembro permite due diligence técnica no imóvel — visite, meça pé-direito, verifique capacidade elétrica e estrutura de piso. Para revenda rápida (flip), o risco de liquidez aumenta: imóveis industriais de grande porte em cidades médias têm ciclo de venda longo.
Acompanhe a publicação do edital de retificação, se houver, e monitore se a massa falida apresenta credores com direito de preferência. No leilão de ativos industriais falidos, o lance vencedor é apenas o começo da negociação real.
