A influenciadora Viih Tube confirmou um prejuízo superior a R$ 1 milhão ao reduzir o preço de sua cobertura no Panamby, zona sul de São Paulo, de R$ 4,5 milhões para R$ 3 milhões. A venda, se concretizada pelo novo valor, expõe uma discrepância brutal entre o capital investido e a liquidez real do ativo. O que essa operação revela sobre a precificação de imóveis de altíssimo padrão?
A ex-BBB admitiu publicamente que o valor inicial estava “muito acima da região”. A confissão veio em resposta a uma seguidora, tirando o véu de uma estratégia de venda que já acumula dois cortes sucessivos — o primeiro em junho, para R$ 3,5 milhões, e o atual, com mais R$ 500 mil de desconto. O imóvel permanece fechado, aguardando comprador.
A matemática fria por trás do prejuízo
O cenário financeiro da operação não mente. A influenciadora detalhou os custos totais, permitindo uma radiografia rara de um investimento imobiliário de celebridade que não fechou a conta. Veja a composição do capital alocado:
| Item | Valor (R$) |
|---|---|
| Aquisição do imóvel | 1,58 milhão |
| Reforma e acabamento | 2,50 milhões |
| Total Investido (CAPEX) | 4,08 milhões |
| Preço de venda atual | 3,00 milhões |
| Prejuízo Bruto Estimado | -1,08 milhão |
O cálculo acima exclui impostos de transmissão (ITBI), comissão de corretagem (praxe de 5% a 6%), custos de escritura e eventuais despesas de manutenção do imóvel vazio. Considerando apenas a corretagem sobre R$ 3 milhões, o rombo real salta para aproximadamente R$ 1,26 milhão.
O erro de “over-improvement” e a armadilha da personalização
O coração do problema reside na reforma de R$ 2,5 milhões — valor 58% superior ao da compra do imóvel “no osso”. A influenciadora declarou que o projeto foi desenhado para moradia de longo prazo, com cinema, sauna, piscina e hall privativo. No jargão do mercado, trata-se de superadequação (over-improvement): o custo da benfeitoria supera o valor que o mercado local está disposto a pagar pelo metro quadrado acrescido.
Imóveis ultra personalizados — com home theater embutido, automação específica ou layout para família grande — tornam-se “ativos de nicho”. O universo de compradores dispostos a pagar prêmio por escolhas alheias de gosto e uso é drasticamente menor. A decisão de vender mobiliado, embora atraente para reduzir atrito, transfere ao vendedor o ônus de avaliar móveis e eletrodomésticos que depreciam rápido.
Mudança de vida força a liquidez a qualquer preço
O gatilho da venda não foi financeiro, mas biológico e comportamental. A chegada dos dois filhos — Lua, 3 anos, e Ravi, 1 ano — alterou a curva de utilidade do ativo. O casal migrou para uma mansão de 2.471 m² no condomínio Haras Guancan, na Granja Viana, adquirida em junho de 2023 por valor não divulgado.
Essa transição ilustra um ponto crucial para investidores: imóvel de uso próprio não é ativo de portfólio. Quando a necessidade de moradia muda (escola, natureza, espaço), a tolerância ao prejuízo na saída aumenta. Viih Tube e Eliezer priorizaram a velocidade da mudança — mudaram-se em fevereiro de 2024, com a casa nova ainda inacabada — em vez de maximizar o preço da cobertura.
O que observar daqui para frente no alto padrão paulistano
Este caso funciona como um “leading indicator” para o segmento de coberturas no Panamby e Morumbi. Três variáveis merecem monitoramento:
- Tempo de exposição: O imóvel está no mercado desde pelo menos junho de 2024. Cada mês vazio corrói rentabilidade (custo de oportunidade + condomínio + IPTU).
- Gap entre “valor de reposição” e “valor de mercado”: A reforma custou R$ 7.142/m² (R$ 2,5 mi / 350 m²). O desconto necessário para vender prova que o mercado não remunera esse custo unitário.
- Estratégia de saída mobiliada: Se a venda ocorrer “porta fechada”, abre precedente para outros proprietários de imóveis decorados testarem a mesma liquidez.
Para o profissional de negócios, a lição final é clara: liquidez no topo da pirâmide imobiliária não se compra com granito ou automação, mas com precificação realista desde o dia zero. O desconto de R$ 1,5 milhão (do lançamento a R$ 4,5 mi para o atual R$ 3 mi) é o custo da lição.
