A BGRE, braço imobiliário da canadense Brookfield, acelera compras no Brasil enquanto o mercado reclama da Selic alta. Com 125 anos de país, a gestora vê no juro caro o gatilho para fechar negócios em escritórios, galpões e moradia para aluguel. A estratégia passa longe do senso comum: em vez de paralisar, a empresa usa o ciclo adverso para ganhar escala.
À frente da operação, Hilton Rejman — arquiteto formado pela USP com duas décadas de Cyrela — traduz a linguagem do canteiro de obras para a planilha financeira. Essa visão híbrida permite à BGRE separar o joio do trigo em ativos que outros descartam. Mas o verdadeiro motor da expansão está na mudança de comportamento do brasileiro.
Três pilares, uma única tese: comprar o pronto e repositionar
A alocação de capital segue uma regra clara: nada de desenvolver do zero (greenfield) em lajes corporativas. A BGRE compra prédios prontos, muitas vezes com vacância alta, e aplica retrofit para recolocar no mercado. Em logística e multifamily, a tática é similar: aquisição de ativos prontos ou “forward funding” — onde o incorporador constrói e entrega vendido integralmente à gestora.
Essa diversificação divide o risco em cestas distintas:
- Escritórios: 900 mil m², taxa de ocupação de 92% após absorver portfólios da Cyrela e Tishman Speyer.
- Logística: 1,8 milhão de m² espalhados por 8 estados, do Nordeste a São Paulo.
- Multifamily: Mais de 6.000 unidades residenciais 100% voltadas à locação profissional.
Por que o multifamily finalmente deslancha no Brasil
O juro alto travou o financiamento imobiliário. Quem não compra, aluga — e o perfil do inquilino mudou. O modelo de “dono do imóvel pessoa física” dá lugar a gestão profissional: aplicativo para chamados, lavanderia, mercadinho, áreas de convivência e previsibilidade contratual.
A BGRE já soma mais de 6 mil unidades nesse formato. A taxa de ocupação beira os 90% nos empreendimentos maduros. Para o investidor, significa fluxo de caixa resiliente; para o morador, fim da dependência do “bom humor” do proprietário.
Escritórios: a volta que ninguém previu e o apagão de oferta
A narrativa do “fim dos escritórios” morreu em 2022. A absorção líquida entre 2022 e 2026 bateu recordes históricos. A BGRE comprou ativos vazios na Faria Lima e no Parque da Cidade, viu a vacância saltar para 75% e, em poucos meses, devolvê-la aos 92%.
O problema agora é oferta. Um prédio comercial leva 5 a 6 anos para ficar pronto. Quem percebeu o movimento de volta em 2022 só entrega metro quadrado novo em 2028. Resultado: aluguéis disparando.
Veja a evolução dos pedidos por m²/mês em regiões-chave:
- Faria Lima: R$ 350 a R$ 400
- Paulista: R$ 170 a R$ 200 (vacância próxima de zero)
- Chucri Zaidan: Saltou de R$ 80 para R$ 150
Hoje, se um banco pedir 4.000 m² contíguos no Parque da Cidade, a BGRE não tem. O espaço existe, mas fragmentado em andares menores.
Rio de Janeiro: petróleo, retrofit e a aposta na conversão
Um terço do portfólio de lajes da BGRE está no Rio — 300 mil m² em seis torres. Quatro estão 100% locadas. A retomada do óleo e gás puxa a fila: EY e Dataprev fecharam 15 mil m² no Edifício Ventura recentemente.
Mas a jogada de mestre está no centro histórico. Dois ícones viram residencial para aluguel via retrofit:
- Edifício Glória (Cinelândia): Prédio centenário, 90% alugado.
- Edifício A Noite (Praça Mauá): Adquirido em leilão, em obra com a Azo.
No Rio, o retrofit encurta o ciclo de maturação do capital. Em São Paulo, brigas judiciais e fragmentação de donos travam a ferramenta.
Logística: flexibilidade vence a aposta setorial
Os 1,8 milhão de m² de galpões não servem só ao e-commerce. A BGRE desenha módulos flexíveis para atender Mercado Livre e Shopee, mas também indústria automotiva, frios (Martin Brower/McDonald’s) e distribuidoras gerais. A proximidade dos grandes centros urbanos pesa mais que a reforma tributária na escolha do terreno.
O que observar daqui para frente
A reforma da marca — separação entre Brookfield (investidora) e BGRE (operadora) — não muda a equipe nem a gestão, mas sinaliza foco total na operação imobiliária. Dois gatilhos merecem radar nos próximos trimestres:
- Gap de oferta em lajes AAA: Com pipeline zero para 2025/2026, a pressão altista nos aluguéis paulistanos deve persistir.
- Velocidade do multifamily: Cada 0,5 p.p. de queda na Selic pode reduzir a atratividade relativa do aluguel frente à compra, testando a tese de resiliência do setor.
Para quem decide alocação, a lição da BGRE é clara: ciclos longos exigem estômago para comprar quando o custo de capital assusta a concorrência. O juro alto não é o fim do jogo; é o filtro que separa quem tem caixa e prazo de quem só especula.
