São Caetano do Sul acaba de confirmar o posto de metro quadrado mais valioso do ABC paulista: o tíquete médio de lançamentos bateu R$ 1,06 milhão no primeiro trimestre de 2026, segundo o Secovi. São Bernardo, a segunda colocada, fica 22% atrás. Mas a história não é apenas de preço — é de escassez.
A cidade tem 15,4 km² e praticamente nenhum terreno livre. O resultado? Lançamentos caíram 14% no comparativo anual (248 para 214 unidades), enquanto a demanda segue pressionando os valores para cima.
O que sustenta o “clube do milhão” no ABC
Não é só grife. O município ostenta o maior IDH do Brasil, transporte público gratuito, ensino superior subsidiado, escola de artes de referência e rede de saúde bem avaliada. Para o comprador de alta renda, a equação fecha: paga-se caro, mas leva-se um pacote de serviços que poucas cidades entregam.
Mariangela Silva, economista do Grupo OLX, aponta que a valorização acumulada em cinco anos chegou a 48% — contra 35% da média nacional medida pelo FipeZAP. Parte desse salto, diz ela, vem da reconfiguração pós-pandemia: o trabalho remoto fez profissionais buscarem qualidade de vida fora dos eixos tradicionais de emprego.
Terreno zero, verticalização total
Milton Bigucci Junior, da construtora MBigucci, resume o gargalo: “São Caetano é uma cidade pequena, quase totalmente urbanizada, com oferta escassa de áreas vazias. Com muitos atrativos e poucos imóveis, o valor dos apartamentos sobe”.
A MBigucci ergue no bairro Santa Paula o Infinite: 60 unidades de 81 m², a partir de R$ 1,08 milhão (R$ 13,3 mil/m²). Entrega prevista para 2028 e 80% já vendido. O perfil do comprador mudou, segundo Bigucci: “Não basta mais fitness, beach tennis e três vagas. O morador daqui busca sustentabilidade, eficiência energética e estilo de vida”.
O outro lado da moeda: expulsão silenciosa
Henrique Sotere, da imobiliária Sotere, especializada no ABC, alerta para o efeito colateral: “Ou esse pessoal fica nas casas dos pais ou migra para bairros vizinhos de Santo André ou São Bernardo. Muitos não têm dinheiro para ficar em São Caetano”.
O dado do mercado secundário corrobora. A startup Flot, com base em anúncios de junho a agosto de 2026, registra tíquete médio de R$ 1,1 milhão — alta de 10,5% frente ao mesmo período de 2025.
O que observar daqui para frente
- Novos lançamentos: dependem de desapropriações ou requalificação de áreas industriais antigas — o relógio corre contra a burocracia.
- Migração de renda média: Santo André e São Bernardo devem absorver a demanda reprimida, puxando seus próprios tíquetes.
- Sustentabilidade como diferencial: empreendimentos sem certificação verde ou eficiência energética perdem liquidez no topo da tabela.
São Caetano virou um caso de estudo: cidade pequena, serviços de primeira, terra escassa e preço que não para de subir. Quem tem terreno lá, senta e espera. Quem quer comprar, precisa decidir se o estilo de vida justifica o prêmio — ou se o vizinho do lado oferece o mesmo por menos.
