O Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul confirmou indenização de R$ 23,59 milhões pela desapropriação de 13,8 mil metros quadrados em uma das regiões mais valorizadas de Campo Grande. A decisão unânime encerra uma disputa onde o Estado propunha pagar menos de um quarto do valor final. Mas o detalhe que passa despercebido está na conta final: quase R$ 3,5 milhões não são pelo terreno tomado, mas pelo que sobrou.
Como se chegou a esse número
A Agência Estadual de Gestão de Empreendimentos (AGESUL) defendia pagamento de R$ 5,76 milhões com base em avaliação própria de 2021. Os proprietários, por sua vez, apresentaram estudo particular pedindo R$ 56,8 milhões. O laudo pericial nomeado pela Justiça, referenciado a setembro de 2023, ficou no meio do caminho — mas não pela média aritmética.
O perito considerou o potencial construtivo da área, descontou custos de infraestrutura, aprovações, riscos de mercado e áreas não vendíveis. A metodologia foi validada pelos desembargadores, que rejeitaram tanto o pedido de anulação da perícia quanto a média entre os dois valores opostos. Avaliações com critérios diferentes não se somam.
O efeito invisível: a parte que ficou
O trecho mais relevante do voto está no reconhecimento do dano residual. A desapropriação retirou a frente do imóvel — a extensão que dá acesso viário à área remanescente. Sem essa frente, o valor de mercado do que restou caiu. O perito quantificou essa perda em R$ 3,47 milhões, incorporados ao total.
Em termos práticos: o Estado não pagou apenas pelo que levou. Pagou também pela desvalorização do que não levou. Esse precedente deve ser observado em futuras desapropriações parciais em áreas urbanas consolidadas.
Juros pelo atraso: por que foram negados
Os proprietários pleiteavam juros compensatórios pelo período sem a posse. O Tribunal negou. A justificativa: não houve comprovação de que o terreno gerava renda ou abrigava atividade econômica interrompida. A existência de negociações futuras para empreendimento imobiliário — ainda dependentes de estudos ambientais, licenças e contrato definitivo — não configura lucro cessante.
Para investidores e incorporadores, o recado é claro: expectativa de negócio não equivale a fluxo de caixa perdido. A prova do prejuízo exige evidência de receita atual, não projeção.
O que observar daqui para frente
- Valoração residual: em desapropriações parciais, exigir laudo que mensure impacto no remanescente — não apenas no trecho expropriado.
- Metodologia pericial: a decisão reforça que o método “valor de empreendimento pronto menos custos e riscos” prevalece sobre avaliações diretas de terreno nu ou estudos de parte sem detalhamento.
- Juros compensatórios: reservar documentação contábil e contratual que prove geração de renda no imóvel à data da posse. Promessas e memorandos de entendimento não bastam.
- Atualização monetária: a base de setembro de 2023 será corrigida até o efetivo pagamento. Acompanhar índices oficiais para conferir o cálculo final.
A decisão transita em julgado sem recursos conhecidos até o momento. Para o mercado imobiliário sul-mato-grossense, fica o parâmetro: áreas no entorno do Parque dos Poderes, com viabilidade construtiva, foram precificadas na casa de R$ 1.700 por metro quadrado de terreno bruto — já descontados ônus de implantação. Um número de referência para quem negocia, investe ou assessora nessa região.
