Os três maiores bancos privados do país elevaram as taxas de financiamento imobiliário em até dois pontos percentuais, ignorando o ciclo de queda da Selic. O movimento aperta o orçamento de quem sonha com a casa própria e acende um alerta vermelho para o mercado de crédito.
O salto nas taxas: números que assustam
O Bradesco liderou o reajuste, fazendo a taxa mínima saltar de 11,69% para 13,60% ao ano. No Itaú, o piso subiu de 11,99% para 12,95%, enquanto o Santander passou a cobrar no mínimo 12,49%. Esses percentuais ainda excluem a TR, seguros obrigatórios e tarifas cartoriais.
- Bradesco: +1,91 p.p. (para 13,60% a.a.)
- Itaú: +0,96 p.p. (para 12,95% a.a.)
- Santander: piso em 12,49% a.a.
Por que o banco cobra mais se a Selic cai?
A resposta não está na reunião do Copom de amanhã, mas na curva de juros futuros. Como o empréstimo imobiliário dura décadas, as instituições precificam o risco com base nas expectativas de inflação e de trajetória fiscal para os próximos anos.
O mercado embute nos contratos atuais o custo das promessas de campanha e da expansão do gasto público. Quanto maior a incerteza fiscal, mais caro fica o dinheiro de longo prazo — independentemente da taxa básica do momento.
Famílias no limite: o combustível para o calote
O aumento chega em um cenário de fragilidade. Em setembro, 81,7% das famílias brasileiras estavam endividadas, segundo a CNC. Quase 30% já tinham contas em atraso. Compradores que ingressarem agora em contratos mais caros terão margem zero para imprevistos.
Quem já tem financiamento prefixado está protegido da variação imediata. Porém, novos entrantes ou quem precisa renegociar ficam expostos a prestações que comprometem a renda disponível.
O efeito “fazendeiro”: quando o banco vira dono do imóvel
Assim como ocorreu no agronegócio, a inadimplência imobiliária pode forçar os bancos a retomarem garantias. A diferença é que instituições financeiras detestam virar imobiliárias: imóveis parados geram custos de manutenção, IPTU, condomínio e se deterioram.
Para quem tem capital e expertise jurídica, leilões de bens retomados surgem como janela de oportunidade. É nesses eventos que os bancos “queimam estoque” para recuperar liquidez, muitas vezes abaixo do valor de mercado.
A conta que ninguém quer pagar: R$ 612 bi em renúncias
Segundo o TCU, o governo deixará de arrecadar R$ 612,8 bilhões em 2026 com gastos tributários — benefícios e isenções setoriais. Para a economista Tatiana Pinheiro (FGV-EESP), a pergunta central não é aumentar impostos, mas auditar se cada renúncia gerou emprego, investimento e produtividade.
Enquanto Brasília adia essa revisão, o prêmio de risco na curva de juros permanece elevado. O resultado prático é o afastamento da população do crédito habitacional de longo prazo.
O que observar daqui para frente
Três variáveis ditarão o ritmo do crédito imobiliário nos próximos trimestres: a execução orçamentária federal e seu impacto nas expectativas de inflação, o comportamento da inadimplência das pessoas físicas (atualmente em patamar crítico) e a disposição dos bancos em manter o spread elevado para proteger o balanço. Se o ajuste fiscal vier com régua, as taxas tendem a ceder. Se vier com incêndio, o financiamento de 30 anos continuará sendo um privilégio de poucos.
