As decisões do Banco Central levam 15 meses para derrubar a ocupação de escritórios em São Paulo. Enquanto a Selic segue elevada, a vacância nas regiões nobres continua caindo — um descompasso que pode custar caro a quem toma decisões baseadas no presente.
O fenômeno, batizado de “pedal com atraso” pelo CEO da SiiLA, Giancarlo Nicastro, revela uma defasagem longa entre política monetária e resposta imobiliária. O estudo cruzou dados trimestrais de 2015 a 2026 com séries do BC, IBGE e Tesouro Nacional.
O melhor trimestre da história recente
A absorção líquida de escritórios de alto padrão saltou para 118 mil m² no terceiro trimestre de 2024. É o melhor resultado trimestral já registrado, segundo o Painel S.A. — justamente quando os juros estão no pico.
Esse número não considera devoluções. A absorção bruta, que mede tudo o que foi alugado ou ocupado no período, já equivale a 9,4% do estoque acumulado em 12 meses. A projeção da SiiLA aponta para 10,9% no quarto trimestre de 2027.
Oferta encolhe enquanto demanda acelera
O choque vem da ponta da oferta. Para 2027 e 2028, estão previstos em média 117 mil m² de novos escritórios por ano. Parece muito, mas é menos da metade da absorção líquida média anual de 268 mil m² observada em 2024 e 2025.
Em números redondos:
- Nova oferta anual projetada (2027-28): 117 mil m²
- Absorção líquida média anual (2024-25): 268 mil m²
- Déficit anual estimado: ~151 mil m²
Faria Lima e vizinhas: o gargalo mais agudo
A pressão não é uniforme. Nas quatro regiões com maior adensamento corporativo — Faria Lima, Itaim Bibi, Vila Olímpia e Pinheiros — apenas 61 mil m² de novos imóveis estão previstos para os dois anos combinados.
Isso significa que a cada metro quadrado devolvido, mais de quatro são disputados. O resultado direto: pressão ascendente sobre os preços dos aluguéis, mesmo com juros altos.
Correlação não é causalidade, mas o padrão se repete
O estudo não prova que juros altos causam ocupação alta. O que os dados mostram é um ciclo consistente: 15 meses após o aperto monetário, a vacância começa a subir. O inverso também vale — cortes de juros demoram igual tempo para estimular devoluções.
Esse atraso cria janelas de oportunidade e risco. Quem aluga hoje paga mais caro achando que o mercado vai esfriar. Quem desenvolve projetos para entrega em 2027 pode encontrar um cenário de escassez aguda.
O que observar daqui para frente
O relógio do “pedal” já está rodando. Se a Selic iniciar queda em 2025, o efeito sobre a vacância só aparecerá em meados de 2026. Até lá, a combinação de estoque enxuto e absorção recorde deve manter os aluguéis pressionados nas regiões prime. Para investidores e ocupantes, a lição é clara: não olhe a taxa de juros de hoje para decidir sobre imóveis de amanhã. O mercado imobiliário anda no compasso próprio — e ele é mais lento do que o Copom.
