O Banco Safra acaba de revelar quais construtoras de médio e alto padrão seguem como apostas principais para 2024, num cenário onde a Selic elevada ainda dita o ritmo do setor imobiliário. A surpresa não está nos nomes escolhidos, mas na tese que os sustenta: resiliência operacional que desafia a lógica tradicional de sensibilidade a juros. Entender o porquê dessa preferência pode separar quem antecipa o ciclo de quem apenas reage a ele.
O cenário que ninguém ignora, mas poucos precificam direito
Juros altos encarecem o financiamento imobiliário, reduzem o poder de compra das famílias e alongam o prazo de venda dos empreendimentos. Na teoria, construtoras de médio e alto padrão deveriam ser as mais punidas — seus clientes dependem mais de crédito do que o público do programa Minha Casa, Minha Vida, que conta com subsídios e taxas controladas.
Os números do Safra, contudo, contam outra história. As companhias focadas nas classes A e B mantiveram velocidades de vendas (VSO) acima de 30% ao ano mesmo com a Selic a 13,75% em 2023. Esse patamar, considerado saudável pela analise técnica, sugere que a demanda por imóveis de maior valor tem fundamentos que vão além do custo do dinheiro.
Três pilares explicam a blindagem parcial
A resistência não é mágica. Ela repousa em três vetores concretos que o relatório do Safra destaca como diferenciadores estruturais:
- Estoque enxuto e bem localizado: as preferidas do banco mantêm terrenos adquiridos em ciclos anteriores, com custo histórico baixo, o que preserva margem mesmo se o repasse de preço ao cliente final for limitado.
- Clientela com menor alavancagem: compradores de alto padrão costumam dar entradas maiores (acima de 40%) e financiar saldos menores, reduzindo a sensibilidade à taxa de juros.
- Receita contratada como colchão: o backlog de receitas a reconhecer — vendas já feitas, mas ainda não contabilizadas no resultado — cobre de 18 a 24 meses de faturamento nas líderes do ranking.
Os nomes que carregam a tese de investimento
O Safra mantém recomendação de compra para Cyrela (CYRE3), Eztec (EZTC3) e Even (EVEN3). As três compartilham gestão de capital disciplinada, mas cada uma traz um viés distinto:
A Cyrela aposta na diversificação geográfica e na força da marca para sustentar preço médio acima de R$ 1 milhão por unidade. A Eztec, mais concentrada em São Paulo, explora o nicho de altíssimo padrão com margens brutais que superam 40%. A Even, por sua vez, equilibra atuação em médio e alto padrão com forte geração de caixa operacional — seu yield de fluxo de caixa livre supera 12% nos preços atuais.
O risco que o mercado ainda subestima
Não é só a Selic que importa. O spread bancário nas linhas de financiamento imobiliário (SFH e SFI) permanece pressionado pela captação das instituições via LCI e poupança. Se a taxa básica cair, mas o spread não acompanhar, o custo efetivo ao mutuário mal se mexe. O Safra alerta: a compressão do spread depende de liquidez no funding bancário, não apenas de decisão do Copom.
Outro ponto cego: a inadimplência de carteira própria. Construtoras que financiam diretamente o cliente (sem intermediação bancária) carregam risco de crédito no balanço. As três recomendadas mantêm provisionamento conservador, mas qualquer deterioração macroeconômica — desemprego ou renda real — bate primeiro nesse segmento.
O que observar daqui para frente
O gatilho de curto prazo não é a Selic, mas a velocidade de lançamentos no primeiro semestre. Se as incorporadoras conseguirem colocar produto na rua sem conceder descontos agressivos, a tese de “juros altos não matam o alto padrão” se valida na prática. Acompanhe os números de VSO trimestral e a evolução do preço médio por metro quadrado nos balanços do 1T24. É ali que a narrativa encontra o caixa.
