Os juros altos travam o crédito imobiliário, mas abrem uma janela rara para quem sabe onde olhar. A BGRE, gestora do grupo canadense Brookfield, está comprando ativos prontos e apostando no aluguel residencial enquanto o mercado hesita. A estratégia já soma mais de 6.000 unidades multifamily e 1,8 milhão de metros quadrados em galpões logísticos.
O presidente Hilton Rejman, arquiteto de formação, revela como a empresa decide entre acelerar e frear em ciclos turbulentos — e quais setores devem ditar o ritmo nos próximos anos.
Por que a crise não assusta quem tem 125 anos de Brasil
A Brookfield desembarcou no país no século XIX, ainda como Brascan. Essa longevidade ensinou a matriz a ler os ciclos brasileiros com frieza: nem euforia nas altas, nem pânico nas baixas. “Ela sabe a hora de acelerar e de frear”, resume Rejman. O resultado é um portfólio que atravessa governos, planos econômicos e mudanças de regra sem perder a bússola.
Hoje, a Selic elevada encarece o capital de terceiros e torna o desenvolvimento do zero (greenfield) mais arriscado. A resposta da BGRE foi redirecionar o apetite para aquisições de ativos já geradores de caixa — escritórios, galpões e prédios residenciais prontos para locação.
Multifamily: o modelo que ganha força quando o financiamento some
Com a prestação da casa própria fora do alcance de muitas famílias, o aluguel profissionalizado deixa de ser “plano B” e vira escolha racional. A BGRE já administra mais de 6.000 unidades nesse formato no Brasil. O inquilino troca a negociação informal com pessoa física por contratos padronizados, aplicativo de gestão, lavanderia, minimercado e áreas de convivência.
A equação fecha para o investidor porque a vacância tende a zero nas grandes capitais. Para o morador, a previsibilidade de custos e serviços compensa a ausência da escritura.
Logística: flexibilidade vence a aposta no e-commerce
Os 1,8 milhão de metros quadrados em parques logísticos não miram apenas o varejo online. A estratégia é erguer galpões “camaleões”: servem ao Mercado Livre e à Shopee, mas também à indústria automotiva, a frios e alimentos (Martin Brower, distribuidora do McDonald’s) e a distribuidoras tradicionais.
- Localização: Guarulhos, São Bernardo, Barueri, Campinas, Brasília, Rio, Nordeste
- Diferencial: pé-direito alto, docas niveladas, modularidade para múltiplos inquilinos
- Reforma tributária: monitorada, mas proximidade dos centros urbanos ainda pesa mais
Essa diversidade de perfis reduz o risco de concentração setorial — um colchão quando um segmento arrefece.
Escritórios: a volta que os céticos não previram
A narrativa do “fim do escritório” ruiu. A absorção líquida entre 2022 e 2026 bateu recordes históricos. A BGRE detém 900 mil m² de lajes corporativas com 92% de ocupação — patamar que já beirava os 95% antes da pandemia.
O choque veio das aquisições: os portfólios da Cyrela na Faria Lima e os 12 ativos da Tishman Speyer (incluindo o Parque da Cidade) trouxeram vacância herdada, derrubando a taxa momentaneamente para 75%. A recuperação foi rápida. Hoje, faltam lajes contíguas de 4.000 m² para bancos e grandes corporações que exigem andares inteiros.
Os números que explicam a alta dos aluguéis
O ciclo de desenvolvimento de um prédio comercial leva cinco a seis anos. Quem percebeu o movimento de volta em 2022-2023 só entregará produto em 2027-2029. O descompasso entre demanda imediata e oferta futura pressiona os preços:
- Faria Lima: R$ 350 a R$ 400/m²
- Chucri Zaidan: R$ 150/m² (era R$ 80)
- Paulista: R$ 170 a R$ 200/m², vacância próxima de zero
Rio de Janeiro: petróleo e retrofit mudam o jogo
Um terço do portfólio corporativo da BGRE está no Rio — 300 mil m² em seis edifícios, quatro deles 100% locados. A retomada do óleo e gás puxa a ocupação. No Edifício Ventura, EY e Dataprev fecharam 15 mil m², levando o prédio a 90%.
Mas a jogada mais ousada é a conversão de ícones antigos em residencial para locação:
- Edifício Glória (Cinelândia): centenário, 100% retrofitado, ~90% ocupado
- Edifício A Noite (Praça Mauá): adquirido em leilão, em obras com a Azo
Em São Paulo, disputas judiciais e proprietários fragmentados travam retrofits. No Rio, a fluidez permite encurtar o ciclo de maturação do capital — transformar um ativo ocioso em receita recorrente em menos tempo.
O que observar daqui para frente
A separação de marcas — Brookfield (investidora: private equity, infraestrutura, energia renovável) e BGRE (operadora imobiliária) — não altera a gestão, mas sinaliza foco: a gestora quer ser a maior plataforma de ativos imobiliários de renda do país.
Três variáveis merecem monitoramento contínuo: (1) a velocidade de queda da Selic e seu impacto no custo de aquisição de novos portfólios; (2) a entrega da pipeline de escritórios prevista para 2027-2029 e seu efeito sobre as taxas atuais; (3) a escalabilidade do multifamily além das capitais, onde a cultura de aluguel profissionalizado ainda engatinha.
Para o investidor e o ocupante, a lição prática é a mesma: ciclos longos premiam quem tem liquidez e paciência para comprar quando o medo domina as manchetes.
