O Itaú Unibanco acaba de assinar o maior contrato de locação de escritórios já registrado no país. O banco ocupará as duas torres do complexo Esther Towers, na Avenida Chucri Zaidan, zona sul de São Paulo, consolidando um movimento que o mercado acompanhava há meses.
A transação, fechada na noite de quinta-feira (18), envolve aproximadamente 45 mil metros quadrados de área locável. Mas o volume em metros quadrados é apenas a superfície do que esse acordo revela sobre o futuro do trabalho corporativo no Brasil.
O que está por trás da maior locação da história
O Esther Towers não foi escolhido por acaso. O complexo, entregue em 2022, reúne certificações ambientais de ponta, infraestrutura para mobilidade ativa e tecnologia de gestão predial que poucos edifícios no país oferecem hoje.
São duas torres corporativas conectadas por um átrio central, com lajes de 1.800 metros quadrados cada — configuráveis para diferentes modelos de ocupação. O parque tecnológico inclui sistemas de renovação de ar com filtros HEPA, automação de iluminação e climatização por zona, além de bicicletário com vestiários para 400 pessoas.
Para o Itaú, a localização resolve uma equação logística complexa: proximidade com a Marginal Pinheiros, acesso direto à estação Morumbi da Linha 9-Esmeralda da CPTM e conexão rápida com o eixo Faria Lima-Chucri Zaidan, onde já concentra parte relevante de sua operação tecnológica.
Impacto imediato no mercado de alto padrão
A vacância na região da Chucri Zaidan vinha caindo trimestre a trimestre. Com essa absorção de 45 mil metros quadrados de uma só vez, o índice de disponibilidade no submercado deve recuar para patamares próximos de 10% — nível considerado de “escassez” por consultorias imobiliárias.
Proprietários de ativos vizinhos já revisam pedidas de aluguel. Em negociações paralelas, valores de face para lajes corporativas de padrão AAA na avenida saltaram de R$ 165 para R$ 185 por metro quadrado nos últimos 60 dias, segundo operadores ouvidos pelo mercado.
O efeito cascata atinge também o varejo de conveniência e gastronomia do entorno. Redes de alimentação saudável e cafés especializados aceleram planos de expansão para a região, antecipando fluxo diário de 3 a 4 mil colaboradores a mais circulando na área a partir do segundo semestre.
Estratégia de ocupação: nem tudo é presencial integral
O banco não divulgou o cronograma oficial de mudança, mas fontes próximas à negociação indicam ocupação escalonada entre o terceiro trimestre de 2025 e o primeiro de 2026. A transição prevê modelo híbrido estruturado: três dias presenciais obrigatórios para áreas de negócio, tecnologia e gestão; dois dias para funções de apoio e backoffice.
- Torres A e B: 45.000 m² totais (22.500 m² cada)
- Lajes-tipo: 1.800 m² por andar, divisíveis em até 4 módulos
- Capacidade estimada: 3.500 a 4.000 posições de trabalho simultâneas
- Vagas de garagem: 1.200 no subsolo, com 15% preparadas para recarga veicular
- Certificações: LEED Gold, WELL Core & Shell, Fitwel 3 Estrelas
Essa configuração permite ao banco redesenhar o layout interno sem as restrições de edifícios mais antigos — onde pilares centrais e lajes menores dificultam a implantação de “neighborhoods” colaborativos, zonas de foco e áreas de descompressão que a arquitetura corporativa contemporânea exige.
O sinal para o resto do setor financeiro
Bradesco, Santander e BTG Pactual mantêm estratégias híbridas flexíveis, sem movimentos de consolidação imobiliária dessa magnitude. O movimento do Itaú cria pressão competitiva: ou acompanham com investimentos em experiência presencial diferenciada, ou correm risco de perder atratividade para talentos seniores que valorizam infraestrutura física de qualidade.
Não por acaso, nas últimas semanas, três fundos imobiliários com ativos na Faria Lima e Chucri Zaidan reportaram aumento de consultas para locação de lajes inteiras por parte de instituições financeiras médias. O “efeito Itaú” já precifica expectativa de valorização nos contratos de renovação previstos para 2025 e 2026.
O que observar nos próximos meses
A entrega das chaves marca apenas o início. O verdadeiro teste será a taxa de adesão real ao modelo presencial a partir de setembro — métrica que o banco acompanhará via sensores de ocupação anonimizados integrados ao sistema de gestão predial. Se a ocupação média diária superar 70% da capacidade nos primeiros 90 dias, a validação do investimento se torna inequívoca.
Para quem decide sobre imóveis corporativos, a lição está clara: ativos de alta performance, bem localizados e tecnologicamente preparados deixaram de ser “diferencial” para virar pré-requisito de qualquer estratégia séria de retorno ao escritório. O mercado de capitais já precificou isso. A pergunta que resta é: sua empresa também?
