As ações da Eztec (EZTC3) saltaram 3,4% nesta sexta-feira (18), acumulando alta de quase 30% em 30 dias. O gatilho: o Itaú Unibanco (ITUB4) assinou contrato para ocupar 100% do Esther Towers, empreendimento de 91,4 mil m² na capital paulista. Mas o que nem todo investidor percebeu é que esse aluguel abre caminho para um cenário de retorno ao acionista que beira o extraordinário.
O contrato prevê receita garantida de R$ 1,17 bilhão nos primeiros 10 anos — cerca de um terço do valor de mercado atual da construtora. A entrega das torres acontece entre o fim de 2026 e o primeiro semestre de 2027, com reajuste anual pelo IPCA.
O tamanho do “cheque” e por que ele importa
Não é apenas o volume. A locação integral a um único inquilino de crédito AAA elimina o principal risco de um ativo comercial: a vacância. Para a Eztec, isso significa fluxo de caixa previsível a partir de 2027, sem os custos de comercialização fracionada nem o desgaste de negociações individuais.
O BTG Pactual calcula um aluguel implícito de R$ 107/m²/mês. O Safra chegou ao mesmo número — 7% abaixo de sua estimativa anterior de R$ 115. A convergência entre as duas casas reforça a confiabilidade da métrica.
- Receita anual contratada: R$ 117 milhões (NOI estimado)
- Área total: 91,4 mil m² em duas torres
- Início da vigência: escalonado, conforme entregas (dez/2026 e 1S2027)
- Prazo: 10 anos + opção de renovação por 5
- Reajuste: IPCA
Dois caminhos, um destino: dinheiro no bolso do acionista
Os analistas veem duas rotas para transformar o Esther Towers em valor para quem tem EZTC3 na carteira. A primeira, conservadora, mantém o ativo e embolsa o aluguel. A segunda, mais agressiva, vende as torres e distribui o lucro.
No cenário de manutenção, o BTG projeta que os R$ 117 milhões anuais representariam cerca de 20% do lucro estimado para 2027. O papel negociaria a 5 vezes P/L — patamar atrativo para uma incorporadora com ativo “triple A” no portfólio.
Mas é no cenário de venda que os números chamam atenção. Aplicando cap rate de 8%, o BTG avalia o empreendimento em R$ 1,45 bilhão (40% do Enterprise Value da Eztec). Se a incorporadora distribuir a totalidade líquida da venda, o dividend yield adicional seria de aproximadamente 20%, com P/L caindo para 4x e P/VP para 0,6x.
O Safra vai além: 25% de dividend yield extraordinário
A conta do Banco Safra chega a um resultado ainda mais impressionante. Considerando custo total de R$ 1,2 bilhão (85% já incorridos) e valor de venda de R$ 1,4 bilhão, o lucro líquido potencial seria de R$ 134 milhões — 21% do lucro projetado para 2027 e 4% do valor de mercado atual.
“Embora a locação integral aumente significativamente a visibilidade sobre a futura monetização do Esther Towers, acreditamos que grande parte do impacto positivo já havia sido antecipada”, pondera o Safra, referindo-se à alta de 30% no mês.
Mesmo assim, assumindo cronograma conservador de vendas em dois anos, o VPL estimado é de R$ 895 milhões. Isso se traduziria em dividend yield extraordinário de 25%. A casa mantém recomendação outperform com preço-alvo de R$ 21,50 — upside de 61%.
O fim do home office para o maior banco privado do país
Por trás do negócio, há uma mudança estrutural. O Itaú vai ampliar a presença física em São Paulo: a partir de 2028, o trabalho presencial passa a ser de três dias por semana (hoje são oito dias por mês). O Esther Towers será a peça central dessa estratégia, abrigando funcionários hoje alocados na sede do Jabaquara (anos 1980) e nos escritórios da Faria Lima.
Segundo o portal Metro Quadrado, trata-se da maior locação de escritórios já registrada na capital paulista. Um sinal claro de que as grandes corporações seguem apostando no escritório físico — desde que ele seja novo, bem localizado e eficiente.
O que observar daqui para frente
Dois gatilhos concretos devem ditar o próximo movimento do papel: a entrega da primeira torre no fim de 2026 (início da receita) e a decisão da Eztec sobre manter ou vender o ativo. A companhia tem histórico de reciclagem de portfólio, o que mantém viva a hipótese de venda e distribuição de caixa.
Enquanto isso, o papel negocia a múltiplos depreciados frente à qualidade do ativo agora garantido. Para quem busca assimetria — risco limitado, upside expressivo —, a equação continua favorável. A conferir se a gestão converte o “cheque gordo” do Itaú em cheque gordo para o acionista.
