O Supremo Tribunal Federal (STF) já conta com cinco votos favoráveis à imunidade do ITBI na integralização de capital de empresas imobiliárias, mas o julgamento foi interrompido por um pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. A decisão final pode redefinir o custo de aquisição de imóveis para fins societários em todo o país.
O placar atual sinaliza uma vitória para o setor, porém a divergência aberta por Flávio Dino e a ressalva anti-fraude de Cristiano Zanin indicam que a tese final terá nuances críticas. Entender esses detalhes agora evita surpresas na próxima escritura.
O fato: 5 a 2 e a partida paralisada
O julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108) foi suspenso nesta quarta-feira (16). Relator do caso, o ministro Edson Fachin votou pela imunidade ampla, argumentando que a Constituição distingue integralização de capital de operações como fusão e cisão — apenas estas últimas sofreriam a restrição da atividade preponderante.
Acompanharam o relator os ministros André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin. Do lado oposto, Gilmar Mendes e Flávio Dino defendem a cobrança do imposto quando a empresa atua prioritariamente com compra, venda ou locação de imóveis. Com o pedido de vista de Moraes, não há data para retomada.
Impacto direto: por que o empresário deve monitorar isso
Se a tese da maioria prevalecer, a transferência de imóveis para formar capital social deixa de gerar ITBI, independentemente do objeto social da empresa. Isso reduz o custo de entrada de ativos imobiliários em sociedades, facilitando reestruturações patrimoniais e aportes de sócios.
Por outro lado, a ressalva proposta por Zanin — acolhida por Fachin — estabelece um “freio de arrumação”: fisco municipal poderá cobrar o imposto se provar simulação ou fraude. Ou seja, a imunidade não é um cheque em branco para planejamentos agressivos.
- Economia imediata: alíquotas de ITBI variam entre 2% e 3% nas principais capitais; em imóveis de alto valor, a economia chega a seis dígitos.
- Risco de autuação: operações sem lastro negocial real (ex: integralização seguida de venda rápida de cotas) entram no radar da fiscalização.
- Limite valorativo: a imunidade vale apenas até o valor efetivamente integralizado no capital, conforme Tema 796 do STF.
O voto divergente: o argumento fiscal e federativo
Flávio Dino trouxe um viés pragmático ao votar pela cobrança. Para o ministro, a expressão “nesses casos” no art. 156, § 2º, I, da CF abrange tanto a integralização quanto as reorganizações societárias. Ele alertou que a renúncia de receita do ITBI — tributo eminentemente municipal — pode forçar prefeituras a compensar perdas via IPTU ou ISS, atingindo um universo maior de contribuintes.
O ministro citou ainda a evolução histórica: desde a Constituição de 1967 a imunidade era condicionada à atividade preponderante, sem que a Constituinte de 1988 tivesse intenção clara de romper esse paradigma. A manutenção dos arts. 36 e 37 do CTN reforçaria, na visão dele, a constitucionalidade da cobrança.
Cenários para a tese final: o que pode sair do papel
Com cinco votos já declarados pela imunidade incondicionada (salvo fraude), a tendência majoritária parece consolidada. Resta saber se Moraes seguirá o relator, fechará 6 a 2, ou trará modulações — como fixar parâmetros objetivos para caracterizar “atividade preponderante” ou definir ritos de fiscalização prévia.
Outro ponto sensível é a redação final da tese. A proposta de Fachin, com a emenda de Zanin, já prevê a cláusula anti-abuso. Se o plenário mantiver esse texto, advogados e contadores terão um norte claro: a operação deve ter finalidade negocial genuína, com o imóvel efetivamente aportado ao patrimônio da empresa para fins de capitalização.
O que observar daqui para frente
Enquanto o julgamento não retorna, contribuintes com processos paralisados nos tribunais estaduais (são mais de 300 sobrestados) devem acompanhar a publicação do acórdão. A repercussão geral vincula todo o Judiciário: a tese fixada valerá para casos idênticos, eliminando a insegurança jurídica atual.
Na prática, recomenda-se documentar minuciosamente a finalidade empresarial de cada integralização — contratos sociais, atas, laudos de avaliação e demonstrações contábeis. A prova da boa-fé será o melhor seguro contra questionamentos futuros, independentemente do voto que faltar.
