A taxa de vacância dos galpões logísticos de alto padrão no Brasil caiu para 3,2% no terceiro trimestre, o menor patamar em três anos. O movimento comprime a margem de negociação dos inquilinos e acende um alerta para quem planeja expandir operações em 2025. Entender para onde esse cenário caminha é vital para proteger o caixa.
O motor por trás da escassez
A absorção líquida — área efetivamente ocupada descontadas as devoluções — atingiu 599 mil m² apenas entre julho e setembro. No acumulado do ano, o volume supera 1,55 milhão de m². O comércio eletrônico segue como o grande vetor dessa demanda, mas a concentração surpreende: um único player responde por quase um terço de tudo o que foi alugado no período.
O Mercado Livre fechou seis das nove maiores transações do trimestre, totalizando cerca de 248 mil m². A empresa ocupou ativos estratégicos em Cajamar, Itupeva, Barueri e Contagem (MG), movimentos que sinalizam aposta pesada na capilaridade da malha de última milha.
São Paulo dita o ritmo e os preços
O estado absorveu 439,5 mil m² no trimestre, derrubando a vacância local de 3,9% para 2,7%. Cajamar, maior estoque do país, liderou com 192,1 mil m², seguida por Jundiaí (109,1 mil m²) e Barueri (62,4 mil m²). A consequência imediata aparece no bolso: o preço médio pedido no estado saltou de R$ 32,62/m² para R$ 37,42/m².
As disparadas regionais mostram onde a pressão é mais aguda:
- Cajamar: R$ 46,40/m² (maior valor do levantamento);
- Guarulhos: R$ 44,50/m²;
- Embu: R$ 38,21/m²;
- Campinas e Jundiaí: alternativas competitivas na casa de R$ 24/m².
Vale notar: os valores refletem preços de face (anunciados), não necessariamente os contratos fechados. Parte da alta em Cajamar, por exemplo, decorre da entrada de área vaga em um empreendimento de especificação premium.
O mapa das devoluções e os riscos pontuais
Nem tudo é expansão. Sorocaba e Guarulhos registraram absorção líquida negativa. Em Guarulhos, o saldo foi de -16,1 mil m², impulsionado pela entrega do Parque Logístico Aero II (Brookfield), com 50,8 mil m², sem ocupante definido. A vacância local subiu para 4%. Sorocaba devolveu 21 mil m² em um único movimento de grande porte.
Esses casos isolados mostram que a oferta nova, se mal dimensionada, encontra resistência mesmo em mercados aquecidos. A consultoria destaca que a baixa disponibilidade anterior em Guarulhos limitou novas locações, criando um vazio momentâneo.
Fora do eixo: Minas e Rio de Janeiro
Minas Gerais absorveu 70,4 mil m² com vacância de 1,6%, patamar extremamente baixo. O Rio de Janeiro deu sinais de recuperação: 71,9 mil m² ocupados e vacância caindo de 12,2% para 10,3%. Ainda assim, a capital fluminense carrega o maior índice de ociosidade entre os grandes polos, com 36,4% da zona oeste desocupada.
O que observar daqui para frente
O pipeline de entregas muda o jogo. São Paulo deve receber quase 700 mil m² até o fim de 2026 — mais que o dobro do volume do terceiro trimestre — e outros 462 mil m² em 2027. Dois projetos concentram a atenção: Marq Guarulhos II (Arujá), com 245 mil m², e WTLog Franco da Rocha, com 148 mil m².
Se a demanda mantiver o fôlego atual, a absorção dessa oferta deve ser tranquila. Caso o ritmo arrefeça, a vacância pode voltar a subir em bolsões específicos, abrindo janelas de negociação para inquilinos preparados. Monitorar a velocidade de ocupação desses megaprojetos será o termômetro mais confiável para decisões de expansão ou renovação contratual nos próximos 18 meses.
