A taxa de vacância dos galpões industriais de alto padrão no Brasil caiu para 4,9% no terceiro trimestre de 2026, o menor nível já registrado. A disputa acirrada por espaço está redefinindo preços e estratégias de ocupação — e o movimento não dá sinais de arrefecimento.
Empresas estão antecipando contratos temendo encarecimento futuro, seja por mudanças tributárias ou pela trajetória dos juros. O resultado é um mercado que vive “o melhor dos mundos” para proprietários, enquanto inquilinos travam valores antes que subam mais.
Eleições e reforma tributária aceleram decisões
A incerteza política pesa. Governo e oposição apresentam visões distintas para a reforma tributária, e o medo de alterações que elevem custos leva companhias a fechar acordos agora. Some-se a isso a projeção de alta na taxa de juros — que pressiona o valor dos imóveis e, em cascata, os aluguéis.
Para André Romano, gerente da Divisão Industrial e Logística da JLL, o comportamento revela maturação: inquilinos perceberam que o preço sobe a cada trimestre e dificilmente recua. “Cada trimestre parece que a gente chegou num novo cume”, resume.
Números que desenham o cenário
O preço médio pedido saltou de R$ 30,4 mil para R$ 35,2 mil por metro quadrado — alta de 16% sobre o trimestre anterior e 12% em 12 meses. Do estoque novo entregue no período, 80% já estava ocupado na inauguração.
- Estoque total: 40,2 milhões de m²
- Participação de São Paulo: 49,9% da área total
- Absorção líquida paulista: 59,7% do total nacional
São Paulo concentra 61,5% das novas entregas e mantém vacância de 4,4%, com preço pedido de R$ 43,4 mil por m². Fora do eixo principal, Minas Gerais registra 3,4% de vacância a R$ 32,4 mil/m², enquanto o Rio de Janeiro tem 7,7% de vazios a R$ 34,5 mil/m².
E-commerce dita o ritmo da absorção
Duas gigantes explicam quase metade da ocupação líquida do trimestre: Mercado Livre (30%) e Shopee (12%) somam 42% da absorção. O Mercado Livre sozinho ocupa 3,755 milhões de m² e tem 759 mil m² pré-locados em sete estados. A Shopee adiciona 600 mil m² apenas em 2026.
“Se tirássemos as duas empresas, talvez não estivéssemos falando em recorde”, afirma Rafael Picerni, analista de Pesquisa e Estratégia da JLL. A concentração expõe a dependência do setor logístico em poucos players de grande porte.
Indústria busca refúgio em Santa Catarina
Enquanto o varejo digital avança, a indústria tradicional sente o aperto. Reajustes de aluguel chegam pela primeira vez a muitas fabricantes, que passam a buscar alternativas mais baratas. Santa Catarina emerge como destino: incentivos fiscais, portos com fluxo direto da China e mão de obra qualificada.
O estado apresenta vacância de 9,7% — acima da média nacional, mas com preço atrativo de R$ 29,8 mil/m². Recebeu o terceiro maior volume de novo estoque do país (71.460 m²), atrás apenas de São Paulo e Minas Gerais. A expectativa é de mais entregues nos próximos semestres.
O que observar daqui para frente
A combinação de estoque enxuto, demanda concentrada e incerteza macroeconômica mantém a pressão altista sobre aluguéis. Para investidores, a lição é clara: ativos bem localizados e com inquilinos de crédito forte seguem como porto seguro. Para ocupantes, a janela para travar contratos em patamares atuais pode estar se fechando — especialmente em polos centrais onde a vacância já beira zero técnico.
