O mercado de alto padrão em São Paulo acelerou no segundo trimestre, mas a surpresa está no preço: sete em cada dez apartamentos vendidos custam entre R$ 2 milhões e R$ 4 milhões. O dado contraria a expectativa de que juros altos travariam apenas o topo da pirâmide.
Foram mil transações acima de R$ 2 milhões entre abril e junho, alta de 24% sobre os três meses anteriores. O tíquete médio subiu 2,6%, para R$ 4,3 milhões. No primeiro semestre, o volume soma 1,8 mil unidades — 813 só no primeiro trimestre.
O fenômeno se repete até nos bairros mais caros
A concentração na faixa de R$ 2 mi a R$ 4 mi aparece inclusive onde o metro quadrado é mais valioso. Veja a participação desse intervalo nas vendas por bairro:
- Paraíso: 89%
- Pinheiros: 86%
- Higienópolis: 71%
- Vila Nova Conceição: 40% (tíquete médio de R$ 6,1 mi)
Na Vila Nova Conceição, 16% dos negócios superaram R$ 10 milhões — a maior fatia do segmento ultra-alto entre as 15 áreas analisadas. Já os imóveis de R$ 4 mi a R$ 6 mi responderam por 14% do total; de R$ 6 mi a R$ 10 mi, 9%; acima de R$ 10 mi, 5%.
Estoque encolhe e velocidade dobra
A oferta disponível caiu 25% no período: de 15.330 para 11.440 unidades. Com mais vendas e menos produto, a taxa de absorção saltou de 5% para 9%. O tempo estimado para zerar o estoque despencou de 57 para 34 meses.
“O mercado ganhou capacidade de absorver a oferta. Existe demanda ativa quando o imóvel entrega o que esse comprador espera”, resume Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s International Realty, responsável pelo levantamento Snapshots.
Valorização desigual: quem subiu e quem recuou
Dez bairros registraram alta no preço mediano do metro quadrado negociado na comparação trimestral. Os maiores avanços:
- Morumbi: +21%
- Paraíso: +18%
- Moema: +15%
- Alto de Pinheiros: +12%
- Itaim: +9%
Do lado negativo, cinco áreas mostraram queda de 1% a 4%: Perdizes, Vila Nova Conceição, Campo Belo, Brooklin e Vila Madalena.
O que observar daqui para frente
Com estoque em queda e absorção em alta, a pressão sobre preços tende a se manter nos bairros onde a oferta nova é escassa. Investidores e incorporadores devem monitorar dois vetores: a entrada de lançamentos nas faixas de R$ 2 mi a R$ 4 mi — que hoje ditam o ritmo — e a sensibilidade do comprador de ultra-alto padrão a variações cambiais e de juros longos. O próximo trimestre dirá se a aceleração foi pontual ou marca uma nova fase de liquidez.
