Doze candidatos à Presidência protocolaram no TSE visões radicalmente opostas sobre quem deve pagar a conta do crédito imobiliário a partir de 2027. A definição muda tudo: da taxa de juros que você pagará à possibilidade de escolher o próprio imóvel.
Com a Selic alta secando o funding da poupança, o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) virou o motor do setor. Mas o consenso para por aí. O risco do financiamento, o volume de subsídios e o papel dos bancos privados separam as propostas em campos que mal se conversam.
O eixo da continuidade versus a volta ao passado
Lula (PT) aposta na expansão do modelo atual. O plano prevê levar o MCMV a todas as faixas de renda, manter o foco nos mais pobres e criar a “Compra Assistida” para aquisição de unidades prontas. A novidade é o uso de terrenos da União em áreas nobres e a criação de um Fundo Imobiliário da União para turbinar o funding.
Flávio Bolsonaro (PL) quer ressuscitar o Casa Verde e Amarela. A meta é 2,5 milhões de unidades com a “menor taxa possível”, condicionada à queda da dívida pública e da Selic. A Caixa viraria o “Banco da Prosperidade”, centralizando crédito e lançando o programa “Ganha-Ganha”: cursos e pagamentos em dia viram pontos para juros menores.
O ajuste fiscal como pré-condição para juros baixos
Ronaldo Caiado (PSD) não promete subsídio novo. Para ele, o barateamento do crédito só virá com equilíbrio fiscal, Dívida/PIB estabilizada e coordenação entre política monetária e fiscal. A aposta é no mercado de capitais: títulos incentivados, securitização e fundos de investimento para alongar prazos, tirando o peso do orçamento público.
Romeu Zema (Novo) mantém o MCMV, mas exige infraestrutura pronta nos empreendimentos. A receita liberal passa por reduzir crédito direcionado, abrir concorrência via Open Finance (facilitando portabilidade) e cortar o IOF nas operações financeiras. A modernização da alienação fiduciária e das garantias fecha o pacote para reduzir o risco de calote — e, em tese, o spread bancário.
Quando a proposta sai da caixa: aluguel como entrada e hipoteca de 50 anos
Renan Santos (Missão) propõe a “desfavelização” em dez anos via Título de Desfavelização: hipoteca de 50 anos, juros subsidiados e parcela entre R$ 200 e R$ 500. O custo estimado chega a R$ 1,5 trilhão, com impacto líquido no Tesouro de até R$ 85 bilhões ao ano. A carteira seria securitizada para antecipar recursos.
Wilson Grassi (Democrata) inova ao transformar histórico de aluguel em comprovação de renda. Quem paga aluguel em dia acessa financiamento com parcela inicial igual ao valor da locação. O beneficiário escolhe o imóvel (novo ou usado), e o Estado daria garantia parcial para quem não tem entrada.
Augusto Cury (Avante) foca na regularização fundiária: 5 milhões de títulos em dez anos, blindando imóveis de penhora em microcrédito e corrigindo distorções de custo que afetam mulheres, além de fortalecer cooperativas de crédito.
O bloco da estatização e da expropriação
Clariana Barão (DC), Samara Martins (UP), Rui Costa Pimenta (PCO), Edmilson Costa (PCB) e Hertz Dias (PSTU) convergem no diagnóstico de que o mercado privado falhou, mas divergem na engenharia. O denominador comum é a expropriação sem indenização de imóveis ociosos ou de “grandes propriedades” para produção pública direta de moradia.
- Barão (DC): Fim do crédito tradicional; Estado constrói e gere, priorizando periferias.
- Martins (UP): Estatização do sistema financeiro, suspensão da dívida pública e uso de reservas internacionais para 12,5 milhões de unidades.
- Pimenta (PCO) e Costa (PCB): Banco estatal único sob gestão operária, cancelamento de dívidas e proibição de revenda das unidades.
- Dias (PSTU): Exclusão total de bancos privados; empresa pública constrói com juros zero ou negativos.
O que separa a retórica da execução
Tira-se da leitura cruzada dos planos que o financiamento habitacional virou uma disputa sobre alocação de risco. No modelo Lula/Zema, o risco é compartilhado (subsídio focalizado + funding misto). No modelo Bolsonaro, o risco cai sobre a macroeconomia (juros caem se a dívida cair). No bloco de esquerda radical, o risco é absorvido pelo Estado via expropriação e emissão monetária.
Para o empresário ou investidor, a variável crítica não é quem ganha, mas como o funding será recomposto. A poupança não volta ao patamar de 2020. Se o próximo governo não viabilizar a securitização imobiliária (Caiado/Zema) ou não expandir o Fundo da União (Lula), o MCMV continuará sugar recursos do FGTS e do Fundo Social — bolsos com fundo finito.
O que observar daqui para a frente
Três sinais dirão se a promessa vira crédito real no balcão do banco: (1) a tramitação de marco legal para covered bonds e securitização de carteiras imobiliárias; (2) a definição do orçamento do FGTS para 2025/26, que dita o teto do MCMV; (3) a postura do Banco Central sobre compulsórios direcionados, que hoje financiam o setor mas comprimem o crédito livre. Quem ler os programas sabendo filtrar esses três pilares antecipa o cenário real para 2027 — independentemente do slogan de campanha.
