A BGRE, braço imobiliário da canadense Brookfield no Brasil, está comprando ativos enquanto o mercado hesita. Com a Selic em dois dígitos, a gestora vê na crise a chance de expandir seu portfólio de 2,1 milhões de m² — e os números explicam por que a estratégia faz sentido.
Hilton Rejman, CEO da operação brasileira, resume a tese: juros altos afastam compradores de imóveis residenciais e jogam a demanda para a locação profissional. Ao mesmo tempo, pressionam incorporadores a vender ativos prontos abaixo do valor de reposição. A BGRE entra dos dois lados.
Por que o multifamily virou a menina dos olhos
O modelo de apartamentos 100% para aluguel já soma mais de 6.000 unidades no país. A conta fecha porque o brasileiro médio, travado pelo custo do financiamento, migra para o aluguel — mas exige profissionalismo: aplicativo para gestão, lavanderia, mercadinho, áreas de convivência e, principalmente, previsibilidade contratual.
Não é só percepção. Dados internos mostram ocupação acima de 90% nos empreendimentos entregues. O Edifício Glória, na Cinelândia (Rio), retrofitado de escritório centenário para residencial, atingiu 90% de ocupação em tempo recorde.
Escritórios: a volta que ninguém apostou
A narrativa do “fim dos escritórios” morreu. A BGRE administra 900 mil m² de lajes corporativas com taxa de ocupação de 92%. Em 2022, a vacância herdada de duas grandes aquisições (Cyrela na Faria Lima e portfólio Tishman Speyer) derrubou o índice para 75%, mas a recuperação foi rápida.
O gargalo agora é oferta. Ciclo de desenvolvimento leva 5 a 6 anos. Quem percebeu o movimento de volta em 2022 só entrega prédio novo em 2027-2029. Resultado: disputa por andares contíguos e alta de aluguel.
- Faria Lima: R$ 350 a R$ 400/m²
- Paulista: R$ 170 a R$ 200/m² (vacância quase zero)
- Chucri Zaidan: saltou de R$ 80 para R$ 150/m²
Logística além do e-commerce
São 1,8 milhão de m² em parques logísticos espalhados por Guarulhos, São Bernardo, Barueri, Campinas, Brasília, Rio e Nordeste. A estratégia é flexibilidade: galpões que atendem do Mercado Livre à Martin Brower (maior distribuidora do McDonald’s), passando por indústrias automotivas e frios.
A reforma tributária preocupa, mas Rejman é direto: proximidade dos grandes centros urbanos ainda pesa mais que incentivos fiscais na decisão de localização.
O Rio de Janeiro como laboratório de retrofit
Um terço do portfólio de escritórios (300 mil m² em 6 prédios) fica na capital fluminense. Quatro estão 100% locados, impulsionados pela retomada do óleo e gás. O Edifício Ventura fechou 15 mil m² com EY e Dataprev, chegando a 90% de ocupação.
Mas o caso mais interessante é a mudança de vocação: Edifício Glória (Cinelândia) e Edifício A Noite (Praça Mauá) viraram residenciais para locação. No Rio, retrofit enfrenta menos entraves judiciais e fragmentação de proprietários que em São Paulo — encurtando o ciclo de maturação do capital.
Estrutura: Brookfield investe, BGRE opera
A separação de marcas, anunciada globalmente, não altera equipe, endereços nem gestão. A Brookfield mantém o papel de investidora (Private Equity, Infraestrutura, Energia Renovável); a BGRE cuida da operação imobiliária ponta a ponta — aquisição, desenvolvimento, gestão e comercialização.
O que observar daqui pra frente
Três variáveis ditam o próximo ciclo: (1) velocidade de queda da Selic — cada 0,5 p.p. reativa compradores pessoa física e pressiona yields de locação; (2) entrega de novos escritórios em 2027-2029 — se a demanda mantiver o ritmo, a vacância segue comprimida; (3) amadurecimento do multifamily — se a cultura de aluguel profissional se consolidar, o teto de 6.000 unidades é apenas o começo.
A BGRE tem caixa, pipeline e histórico de 125 anos no país para navegar os dois cenários. O segredo, como disse Rejman, é saber a hora de acelerar e a de frear — e eles estão acelerando.
