A BGRE, braço imobiliário da canadense Brookfield, está comprando ativos a passos largos enquanto o mercado hesita diante da Selic elevada. A estratégia parece contraditória, mas carrega a lógica de quem atravessou 125 anos de ciclos brasileiros.
Hilton Rejman, CEO da operação no país, resume a tese: juros altos afugentam compradores de imóveis residenciais e jogam a demanda para a locação profissional — exatamente onde a gestora quer estar.
O arquiteto que aprendeu a fechar a conta
Formado pela FAU-USP, Rejman começou desenhando de tudo: escritórios, lojas, estandes de Bienal. A virada veio na CBRE, onde descobriu que vocação de terreno e viabilidade financeira andam juntas. Quase duas décadas na Cyrela consolidaram a ponte entre conceito e retorno.
Hoje, ele comanda 2,1 milhões de metros quadrados de área locável entre São Paulo, Rio, Brasília e o Nordeste. A estrutura foi rebatizada globalmente para separar a marca investidora (Brookfield) da operadora (BGRE), mas equipe e endereços não mudaram.
Três pilares, uma lógica: diversificar o risco
A alocação segue três frentes distintas, cada uma com seu ritmo:
- Escritórios: só compra pronto. Reposiciona via retrofit. Nada de desenvolvimento do zero.
- Logística: 1,8 milhão de m² em parques flexíveis, próximos a grandes centros. Atende de e-commerce a indústria automotiva e cold storage.
- Multifamily residencial: aquisição de empreendimentos 100% voltados à locação. Já somam mais de 6.000 unidades.
Essa diversidade permite “dividir os ovos em várias cestas”, nas palavras do CEO.
Por que o multifamily finalmente decola
O modelo ainda engatinha no Brasil, mas a barreira cultural cai rápido. O inquilino deixa de depender do humor de um proprietário pessoa física e ganha aplicativo de gestão, lavanderia, mercadinho, áreas de convivência e programação comunitária.
Com financiamento imobiliário caro, a compra da casa própria fica fora de alcance para muitos. A locação profissional passa de “plano B” a escolha racional. A BGRE já percebeu: quanto mais alta a Selic, mais forte a entrada de leads.
Logística além do e-commerce
Os galpões não servem só a Mercado Livre e Shopee. A base de locatários inclui montadoras, distribuidores de alimentos (como a Martin Brower, maior fornecedora do McDonald’s no Brasil) e operadores de frios.
A reforma tributária pode mexer na conta, mas Rejman é taxativo: proximidade dos grandes centros urbanos ainda pesa mais que incentivos fiscais na decisão de onde construir.
Escritórios: a volta que ninguém apostou
A narrativa do “fim do escritório” morreu. A ocupação do portfólio da BGRE está em 92% — eram 95% pré-pandemia, caíram para 75% após a compra de dois grandes portfólios vazios (Cyrela na Faria Lima e 12 ativos da Tishman Speyer, incluindo o Parque da Cidade) e recuperaram velocidade.
Bancos e grandes corporações disputam andares contíguos. O ciclo de desenvolvimento de cinco a seis anos criou um gargalo: a demanda de 2022-2023 só encontra oferta nova em 2027-2029. Resultado? Aluguéis subindo.
Na Faria Lima, metro quadrado pedindo R$ 350 a R$ 400. Na Chucri Zaidan, saltou de R$ 80 para R$ 150. Paulista com vacância near zero e pedidas entre R$ 170 e R$ 200.
Rio de Janeiro: petróleo impulsiona, retrofit acelera
Um terço da área de escritórios (300 mil m² em seis prédios) fica na capital fluminense. Quatro estão 100% locados. No Edifício Ventura, EY e Dataprev levaram 15 mil m² juntos, empurrando ocupação para 90%.
Na zona portuária, o Edifício Aqua (75% ocupado) entra em comercialização ativa. Paralelamente, a BGRE avança em logística na Região Metropolitana — Campo Grande, Pavuna, Irajá.
O grande trunfo carioca é o retrofit de vocação. Dois casos emblemáticos:
- Edifício Glória (Cinelândia): centenário, 100% convertido para residencial multifamily, 90% ocupado.
- Edifício A Noite (Praça Mauá): histórico, comprado em leilão, em retrofit para o mesmo modelo em parceria com a Azo.
Em São Paulo, disputas judiciais e fragmentação de proprietários travam projetos similares. No Rio, o caminho está mais livre.
O que observar nos próximos trimestres
A equação é simples: juros altos mantêm pressão sobre financiamento imobiliário, o que alimenta locação residencial e corporativa. Ao mesmo tempo, o ciclo longo de desenvolvimento cria janela de valorização para quem já tem ativo pronto ou em retrofit.
Três variáveis merecem radar: (1) velocidade de queda da Selic — se vier, reativa compradores pessoa física e esfria multifamily; (2) desfecho da reforma tributária sobre logística; (3) ritmo de entrega de novos escritórios em 2027-2029, que pode reverter o atual desequilíbrio oferta-demanda.
Quem tem caixa e paciência — caso da Brookfield — segue comprando. Quem precisa de financiamento barato, espera.
