A taxa Selic elevada freia novos lançamentos, mas abre janelas raríssimas para quem tem capital e paciência. À frente da BGRE, braço imobiliário da Brookfield no Brasil, Hilton Rejman revela como 125 anos de ciclos econômicos ditam a hora de acelerar e a de frear — e onde o dinheiro grande está apostando agora.
A visão de quem já viu 125 anos de ciclos
Arquiteto de formação e com passagens por Cyrela e CBRE, Rejman comanda uma máquina que administra 2,1 milhões de metros quadrados. A tese central é simples: juros altos encarecem o financiamento e competem com o rendimento da renda fixa, mas, por outro lado, expulsam compradores para a locação e derrubam o preço de aquisição de ativos maduros.
“A Brookfield sabe que na crise surgem excelentes oportunidades”, resume o executivo. A estratégia evita desenvolvimentos do zero (greenfield) em escritórios, preferindo comprar prédios prontos para retrofit. No residencial e logístico, a abordagem é mista: aquisição de ativos prontos ou forward purchase (compra na planta com venda garantida ao incorporador).
Multifamily: o motor que juros altos ligam
O segmento de apartamentos 100% para locação (multifamily) é a grande aposta tática do momento. Com o financiamento imobiliário caro, a classe média migra para o aluguel profissional — e a BGRE já soma mais de 6.000 unidades no país.
- Vantagem competitiva: gestão institucional substitui o “humor do proprietário pessoa física”;
- Serviços: app de locação, lavanderia, mercadinho, áreas de convivência e eventos;
- Escala: ativos comprados prontos ou via forward purchase aceleram a receita.
A mudança cultural do brasileiro — antes resistente a alugar de fundos — removed a principal barreira de entrada desse modelo.
Escritórios: a volta que ninguém previu e a falta de produto
A narrativa do “fim dos escritórios” morreu. A ocupação do portfólio de 900 mil m² da BGRE está em 92% — caiu para 75% apenas ao absorver vacância de grandes aquisições recentes (Cyrela na Faria Lima e pacote Tishman Speyer), mas recuperou-se em tempo recorde.
Bancos e grandes corporações disputam andares contíguos. O gargalo é a oferta: um prédio novo leva 5 a 6 anos para ficar pronto. Quem percebeu o movimento em 2022 só entrega em 2027 ou 2028. Resultado? Aluguéis disparando.
- Faria Lima: R$ 350 a R$ 400/m²;
- Paulista: R$ 170 a R$ 200/m² (vacância perto de zero);
- Chucri Zaidan: saltou de R$ 80 para R$ 150/m².
Logística e Rio: diversificação geográfica e de uso
Nos galpões, a BGRE gere 1,8 milhão de m² com máxima flexibilidade. O mesmo ativo atende Mercado Livre, Shopee, indústria automobilística e operação refrigerada da Martin Brower (distribuidora do McDonald’s). A proximidade dos grandes centros urbanos pesa mais que eventuais impactos da reforma tributária na escolha dos terrenos.
No Rio de Janeiro, a fatia é estratégica: 300 mil m² de lajes corporativas (um terço do total), com quatro prédios 100% locados. A retomada do óleo e gás puxa a demanda. No Edifício Ventura, EY e Dataprev levaram 15 mil m² de uma vez. Na zona portuária, o Edifício Aqua (75% ocupado) e a compra de galpões na região metropolitana (Campo Grande, Pavuna, Irajá) ampliam a aposta na recuperação carioca.
Retrofit: transformar para encurtar o ciclo
Converter torres obsoletas em residencial multifamily virou arma para driblar o longo prazo do greenfield. Dois casos emblemáticos no Rio:
- Edifício Glória (Cinelândia): centenário, 100% residencial para locação, 90% ocupado;
- Edifício A Noite (Praça Mauá): ícone histórico, comprado em leilão, em retrofit com a Azo para mesmo modelo.
Em São Paulo, o entrave judicial e a fragmentação de donos em prédios velhos dificultam a replicação em escala.
O que vigiar daqui para frente
A separação de marcas — Brookfield (investidora: Private Equity, Infra, Energia) e BGRE (gestora operacional) — não altera a execução, mas sinaliza foco institucional. Para o investidor e o empresário, três variáveis ditam o próximo trimestre: a velocidade de queda da Selic (que reabre o financiamento e comprime yields), a entrega da pipeline escassa de escritórios premium em 2027+ e a maturação da cultura de aluguel profissional no residencial. Quem posicionar capital nesses vazios antes da virada do ciclo colhe o prêmio da assimetria.
