A Cia. City, empresa que moldou a paisagem de São Paulo ao criar o conceito de cidade-jardim, foi comprada em 2024 e agora planeja fazer o “retrofit de tudo” em seus bairros. O que isso significa na prática para o mercado imobiliário e para o valor dos imóveis nessas regiões?
De arquivo morto a magneto de negócios
Sob o comando do novo CEO, Leonardo Paranaguá, a centenária incorporadora sai de um longo período de esquecimento. O executivo, que tem passagens por Santander, Tecnisa e Scopel, enxerga na marca um imenso recall e um ímã para novos empreendimentos.
Em vez de apostar apenas em novas terras, a estratégia é olhar para a própria herança. A empresa detém direitos e poder de revisão sobre o regramento original do solo em bairros como Pacaembu, Alto da Lapa e Butantã — áreas hoje entre as mais valorizadas da capital.
Nas últimas décadas, a companhia enfrentou decadência, crises e litígios. Agora, o objetivo é transformar esse passivo em oportunidade.
O poder da “constituição” do bairro
Quando a City loteou 15 milhões de m² no início do século XX, estabeleceu regras rígidas que acabaram refletidas na legislação da cidade. Hoje, esse regramento antigo funciona como uma espécie de constituição local.
A companhia tem o poder de revisar essas restrições de uso do solo. Mas o caminho não é solitário. A modernização exige negociação com associações de moradores para viabilizar um adensamento com qualidade.
A promessa é manter a atmosfera original. Porém, a modernização controlada esbarra no desafio de aumentar a população sem descaracterizar o patrimônio urbanístico. E o efeito mais relevante para o mercado pode estar exatamente nessa flexibilização.
Desbloqueio de áreas nobres
Incorporadores reclamam da escassez de terrenos e de liberdade para construir nas regiões mais caras de São Paulo. A Cia. City surge como uma possível chave para destravar esse gargalo.
O plano de receita segue focado no desenvolvimento imobiliário. A empresa mantém o DNA de loteadora e incorporadora. A diferença é que, agora, busca viabilizar processos que custeiem melhorias nos próprios bairros.
- Foco atual: desenvolvimento de novos projetos em áreas já consolidadas pela própria marca.
- Metodologia: testar, aprender e corrigir em pequena escala para errar pouco.
- Ação prática: entender quarteirão a quarteirão quais são os problemas urbanos locais.
Expansão além da capital e o longo prazo
Além de São Paulo, a empresa estuda projetos no Paraná, na Bahia e no interior paulista. A prioridade, no entanto, obedece menos a uma estratégia regional e mais à velocidade das aprovações legais.
Paranaguá avisa: o processo é moroso. Na capital, o balcão único de aprovação traz mais organização, mas um loteamento ainda pode levar de oito a dez anos para sair do papel.
A justificativa para a lentidão é que toda intervenção urbana funciona como uma tatuagem na cidade, exigindo cautela.
O que observar daqui para frente: a capacidade da Cia. City de convencer associações a flexibilizar restrições históricas será o termômetro do seu sucesso. Se os primeiros projetos de retrofit urbano provarem que é possível adensar com qualidade, a empresa pode não apenas reverter sua própria crise, mas também redefinir os parâmetros de valorização e ocupação nos bairros mais nobres do país.
