A gestora imobiliária BGRE, braço da canadense Brookfield no Brasil, está acelerando compras enquanto o mercado hesita frente à Selic elevada. Com 125 anos de país, a empresa transformou juros altos em motor para três frentes: multifamily, logística e lajes corporativas reposicionadas. A estratégia rendeu ocupação de 92% nos escritórios e aluguéis que dobraram em regiões como a Chucri Zaidan.
Mas como uma taxa de juros que assusta incorporadores vira vantagem competitiva para quem tem capital próprio e visão de longo prazo?
Por que a crise não assusta quem tem 125 anos de Brasil
Hilton Rejman, CEO da BGRE, resume a tese da matriz: a Brookfield conhece os ciclos brasileiros o suficiente para saber quando frear e quando acelerar. “Na crise surgem excelentes oportunidades”, repete o executivo, arquiteto de formação que migrou para o lado financeiro na CBRE e passou 18 anos na Cyrela.
O diferencial não é apenas apetite por risco. É a capacidade de segurar ativos sem pressão de liquidez imediata — algo que fundos de prazo determinado ou incorporadores endividados não conseguem fazer. Enquanto o custo de capital afasta concorrentes, a BGRE fecha aquisições de portfólios inteiros, muitas vezes com vacância herdada que resolve em meses.
Multifamily: o motor que juros altos turbinaram
O residencial para locação (multifamily) é a aposta mais direta no cenário atual. Com financiamento imobiliário caro, a compra da casa própria recua e a demanda por aluguel profissional salta. A BGRE já soma mais de 6.000 unidades no país, adquiridas prontas ou ainda na planta, mas com venda integral travada ao incorporador.
O modelo resolve duas dores: o inquilino ganha gestão profissional, app de serviços, lavanderia, mercadinho e comunidade; o incorporador desova estoque sem depender de vendas unitárias lentas. “Não depende do humor de um proprietário”, diz Rejman. A mentalidade do brasileiro está mudando — e a taxa de juros empurra a transição.
Escritórios: a volta que ninguém previu e os aluguéis recordes
Analistas decretaram a morte do escritório corporativo. Eram errados. A absorção líquida entre 2022 e 2026 bateu recordes e a taxa de vacância despencou. A BGRE administra 900 mil m² de lajes com 92% de ocupação — depois de recuperar 75% herdados de dois mega-portfólios comprados em 2022 (Cyrela na Faria Lima e 12 ativos da Tishman Speyer, incluindo o Parque da Cidade).
Bancos e grandes empresas disputam andares contíguos. O ciclo de desenvolvimento de cinco a seis anos criou gargalo: a demanda de 2022 só encontra oferta nova em 2028. Resultado: aluguéis dispararam.
- Faria Lima: R$ 350 a R$ 400/m²
- Paulista: R$ 170 a R$ 200/m² (vacância quase zero)
- Chucri Zaidan: saltou de R$ 80 para R$ 150/m²
Hoje, se um inquilino pedir 4.000 m² contíguos no Parque da Cidade, a BGRE não tem. O espaço existe, mas fragmentado em fatias de 1.000, 500 metros. A escassez de lajes grandes virou ativo.
Logística flexível e o Rio que renasce com retrofit
Nos galpões, a estratégia é flexibilidade máxima. Os 1,8 milhão de m² em parques logísticos (Guarulhos, São Bernardo, Barueri, Campinas, Brasília, Rio, Nordeste) atendem de e-commerce (Mercado Livre, Shopee) a indústria automotiva, frios e distribuição (Martin Brower, maior operadora do McDonald’s). Proximidade de centros urbanos pesa mais que eventuais efeitos da reforma tributária na escolha de locação.
No Rio, um terço do portfólio corporativo (300 mil m² em 6 prédios) vive recuperação puxada por óleo e gás. Quatro edifícios estão 100% locados. O Edifício Ventura fechou 15 mil m² para EY e Dataprev, chegando a 90% de ocupação. O Aqua, na zona portuária, tem 75% e comercialização ativa.
O retrofit encurta ciclos. Em São Paulo, judicialização e proprietários fragmentados travam. No Rio, a BGRE toca dois ícones: o Edifício Glória (Cinelândia), centenário, 100% residencial para locação, 90% ocupado; e o histórico Edifício A Noite (Praça Mauá), comprado em leilão, em parceria com a Azo, mesmo modelo. Vocação mudada, capital acelerado.
O que observar daqui para frente
A separação de marcas — Brookfield (investidora: private equity, infraestrutura, energia) e BGRE (operadora e gestora imobiliária) — alinha a estrutura global sem mudar equipe, endereços ou gestão. O sinal prático: a máquina de originação e gestão de ativos reais segue integrada, com balanço para atravessar ciclos.
Três variáveis ditam o próximo movimento: (1) a velocidade de queda da Selic — se vier, a janela de compra barata fecha; (2) a entrega de novos escritórios em 2027-2029 — se atrasar, aluguéis seguem subindo; (3) a maturação do multifamily — se a cultura de aluguel profissional se firmar, o teto de rendimento sobe. Quem tem capital próprio e paciência para retrofit continua ditando o ritmo.
