O Itaú Unibanco acaba de fechar o maior contrato de locação corporativa dos últimos anos no Brasil: R$ 1,17 bilhão por dez anos no complexo Esther Towers, na zona sul de São Paulo. O acordo prevê 9,6 mil posições de trabalho e sinaliza uma guinada radical na estratégia de ocupação do maior banco privado do país. Mas o valor bilionário esconde uma conta muito mais estratégica do que apenas metros quadrados.
O maior contrato corporativo da década
Assinado via subsidiária Mairiporã Incorporadora, da Eztec, o contrato tem prazo de dez anos com opção de renovação por mais cinco. A correção anual será feita pelo IPCA, o que blinda o fluxo de caixa contra a inflação. Na prática, a receita anualizada gira em torno de R$ 117 milhões — valor próximo aos R$ 130 milhões de NOI (receita operacional líquida) projetados pelo BTG Pactual para o ativo.
A entrega das torres ocorre de forma escalonada entre o fim de 2024 e meados de 2027. Cada uma das duas torres possui 26 andares, lajes de 800 m² a 2.000 m² e conexão direta por um heliponto central. A localização, no eixo da Chucri Zaidan, coloca o banco ao lado de grandes players de tecnologia e serviços, longe do eixo tradicional da Faria Lima.
Por que isso muda a tese de investimento da Eztec
Para o mercado, a assinatura remove a principal incerteza que pesava sobre as ações da incorporadora (EZTC3), negociadas a R$ 12,95 na B3. Em março, o próprio Itaú BBA já classificava os papéis como “descontados” e via a venda ou locação do Esther Towers como o gatilho para a reprecificação do ativo.
- Receita garantida: R$ 117 milhões/ano por uma década.
- Peso no resultado: Equivale a cerca de 20% do lucro projetado para a Eztec em 2027.
- Desalavancagem: Fluxo de caixa robusto para reduzir dívida ou financiar novos lançamentos.
Casas de análise como o BTG viam a transação como o “impulsionador” necessário para destravar o valor da ação. A concretização do aluguel — e não a venda — mantém o ativo no balanço da incorporadora gerando renda recorrente, o que costuma ser bem-vindo por investidores de dividendos.
A estratégia por trás da volta obrigatória
O movimento imobiliário não acontece no vácuo. Internamente, o banco comunicou recentemente o endurecimento do modelo híbrido: a partir de 2028, funcionários administrativos terão frequência mínima de três dias por semana nos escritórios. Hoje, a regra é de apenas oito dias por mês.
Superintendentes e diretores antecipam a mudança: já em 2025, a presença passa a ser de quatro dias. Com mais de 80 mil colaboradores no país, a demanda por espaço físico de qualidade — que favoreça colaboração e integração, nas palavras do banco — deixou de ser opcional para virar necessidade operacional.
O que observar daqui para frente
O Esther Towers se soma às operações já existentes na Faria Lima e no Jabaquara (sede), criando um terceiro polo estratégico. A velocidade de ocupação das torres conforme a entrega das obras — e a adesão real dos times à nova regra de três dias — ditará se o investimento de R$ 1,17 bilhão se traduz em produtividade ou apenas em custo fixo elevado.
Para o investidor, o termômetro agora muda da “assinatura do contrato” para a “entrega física” e “ocupação efetiva”. O próximo gatilho de valor para a Eztec será a geração de caixa efetiva a partir de 2025. Para o mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo, o recado está dado: a vacância de qualidade tem comprador, e ele tem apetite bilionário.
