O Itaú BBA decidiu não mexer na sua carteira recomendada de fundos imobiliários para outubro: os 12 ativos seguem os mesmos de setembro. A manutenção, porém, esconde uma convicção forte dos analistas — a de que o momento ainda pertence aos fundos de papel.
Fausto Menezes e Larissa Gatti Nappo mantêm a preferência pelo segmento de crédito. A razão central está na projeção macroeconômica: o banco espera uma Selic terminal de 13,75% ao ano no fim de 2026, sinalizando uma pausa no ciclo de cortes que beneficia diretamente quem carrega ativos indexados ao CDI.
Por que o “papel” continua no centro da estratégia
A tese para fundos de recebíveis (CRIs, LCIs, debêntures) repousa em dois pilares. No lado nominal, a taxa Selic elevada garante carregamento robusto. No lado real, a projeção de IPCA a 5,1% para o ano, com pressão de alimentos e serviços no último trimestre, torna os ativos atrelados à inflação uma proteção adicional.
Segundo o relatório, essa combinação permite que os FIIs de papel funcionem como alternativas relevantes em diferentes cenários — seja de juros altos por mais tempo, seja de surpresa inflacionária.
O dilema dos fundos de tijolo: desconto atrativo, mas sensibilidade alta
Para lajes corporativas, shoppings, logística e varejo, o diagnóstico é misto. Fundamentos operacionais estão sólidos: vacância baixa, reajustes de contratos em dia e inadimplência controlada. O “porém” está na sensibilidade à curva de juros.
Os analistas alertam: se as condições financeiras restritivas persistirem, o ciclo positivo pode perder fôlego. Já há sinais de desaceleração econômica, embora ainda sem reflexos materiais nos balanços dos fundos. Ainda assim, o desconto de preço sobre o valor patrimonial (P/VP) abre espaço para valorização, desde que o momento operacional se sustente.
Como ficou a alocação setorial da carteira
A distribuição percentual reflete a defesa do papel, mas mantém exposição diversificada ao imobilizado físico:
- Recebíveis (Papel): 32%
- Logística: 21%
- Multiestratégia: 17%
- Shoppings: 15%
- Lajes Corporativas: 11%
- Varejo: 5%
Desempenho recente: carteira bate o IFIX no ano
Em setembro, o portfólio do BBA recuou 0,3%, leve underperformance frente ao IFIX (-0,23%). O mês foi marcado por cautela global, incerteza eleitoral doméstica e juros altos — fatores que pressionaram o índice para mais um fechamento negativo.
No acumulado de 2026, however, a história muda: a carteira entrega +2,1% contra -0,53% do benchmark. A diferença de 2,63 pontos percentuais evidencia o acerto da overweight em papel até aqui.
O risco que ninguém ignora: recuperações judiciais
O aumento de pedidos de recuperação judicial entrou no radar da casa. O impacto potencial sobre pagamento de aluguéis, ocupação e garantias preocupa. Até o momento, contudo, o BBA não vê evidências de deterioração generalizada nos fundamentos do setor imobiliário.
Os 12 nomes para outubro (ticker, setor e peso)
- KNIP11 – Ativos Financeiros (Papel) – 11,50%
- KNHF11 – Multiestratégia – 11,50%
- KNCR11 – Ativos Financeiros (Papel) – 10,00%
- KNUQ11 – Ativos Financeiros (Papel) – 10,00%
- BRCO11 – Logístico – 8,50%
- BTLG11 – Logístico – 8,50%
- KNRI11 – Híbrido – 8,50%
- HSML11 – Shopping Center – 7,50%
- XPML11 – Shopping Center – 7,50%
- PVBI11 – Lajes Corporativas – 6,50%
- HGRU11 – Varejo – 5,00%
- ITRI11 – Multiestratégia – 5,00%
O que observar nas próximas semanas
Três variáveis devem ditar o ritmo: a ata do Copom e sinais sobre a trajetória da Selic, a evolução dos pedidos de recuperação judicial no varejo e shoppings, e a temporada de resultados do terceiro trimestre — onde a qualidade dos portfólios de tijolo será testada contra a desaceleração econômica. Para quem busca renda, o carry do papel segue como porto seguro; para quem aposta em valorização, o desconto do tijolo exige paciência e estômago para volatilidade.
