O Superior Tribunal de Justiça pacificou um entendimento que muda a relação entre moradores e administradoras: condomínios respondem por furtos em apartamentos quando a falha na portaria facilitar a entrada dos criminosos. Não é preciso provar conluio do porteiro — basta a negligência nos procedimentos de controle de acesso.
A decisão, unânime na Terceira Turma, manteve a condenação de um edifício do Rio de Janeiro ao pagamento de R$ 36 mil a um casal de moradores. O caso abre precedente para centenas de ações semelhantes em todo o país.
O que exatamente o tribunal decidiu
A relatora, ministra Nancy Andrighi, firmou que a obrigação de segurança é de meio, não de resultado. O condomínio não garante que crimes jamais ocorrerão, mas deve empregar os meios razoáveis para evitá-los. Quando a conduta do preposto — comissiva ou omissiva — contribui para a consumação do furto, configura-se ato ilícito passível de indenização.
No processo analisado, os moradores viajaram e tiveram o apartamento invadido. A perícia não encontrou sinais de arrombamento no portão principal. As câmeras mostraram o porteiro liberando a entrada sem identificar os visitantes nem confirmar a autorização com os proprietários.
Os números da condenação mantida
- R$ 24 mil por danos morais
- R$ 12 mil por danos materiais
- Total: R$ 36 mil
O condomínio recorreu alegando que não havia prova de culpa e que os bens furtados deveriam ser depreciados. A Turma rejeitou ambos os argumentos.
Por que isso afeta seu bolso agora
Edifícios modernos concentram centenas de unidades e fluxo intenso de pessoas — entregadores, prestadores, hóspedes de locação por temporada. A ministra destacou que tecnologias como portaria eletrônica, reconhecimento facial e monitoramento 24 horas elevam o padrão de diligência exigido.
Se o seu condomínio possui esses recursos e eles não são efetivamente utilizados, a negligência fica ainda mais evidente aos olhos do Judiciário.
Cláusula de isenção na convenção não blindou ninguém
Outro ponto sensível: a existência de cláusula na convenção condominial excluindo responsabilidade por crimes praticados por terceiros não afasta, por si só, o dever de indenizar. A proteção contratual não sobrepõe-se à falha concreta na prestação do serviço de segurança.
O que síndicos e administradoras devem fazer já
A decisão não cria responsabilidade automática. Cada caso será examinado conforme suas circunstâncias: procedimentos adotados, equipamentos disponíveis, capacitação da equipe e atuação no momento do fato. Ainda assim, a mensagem é clara — a omissão no controle de acesso tem preço.
Revisar protocolos de identificação, treinar porteiros para situações de pressão e auditar o cumprimento das rotinas de segurança deixam de ser boas práticas e passam a ser medidas de mitigação de risco jurídico.
O que observar daqui para frente
Especialistas projetam aumento de ações com base neste precedente, especialmente em capitais com alta verticalização e rotatividade de moradores. Acompanhe as atas de assembleia, exija relatórios de ocorrências na portaria e verifique se o seguro condominial cobre danos a terceiros decorrentes de falha na segurança. A prevenção, agora, também é estratégia financeira.
