O complexo industrial da Etscheid Techno S/A, parado há mais de uma década às margens da SP-300, entra em leilão judicial com lance inicial de R$ 20,2 milhões — mas o verdadeiro valor pode estar no que vem depois da primeira rodada. A primeira fase se encerra nesta terça-feira (10).
Localizado em Pirajuí (SP), o imóvel soma 91 mil m² de terreno e 11 mil m² de área construída em zona de expansão urbana voltada a polos logísticos e industriais. Para investidores, a equação não é simples: o ativo carrega estrutura pronta, localização estratégica e um histórico de falência que expõe riscos e oportunidades.
Por que uma fábrica alemã de 40 anos parou no interior paulista
A Etscheid nasceu na Alemanha nos anos 1950 e desembarcou no Brasil em 1978 para fabricar máquinas para alimentos e bebidas. Operou por três décadas até abril de 2012, quando pediu recuperação judicial citando restrição de crédito, retração de mercado e disputas familiares na gestão.
Quatro planos de recuperação foram apresentados. Nenhum obteve consenso dos credores. Em outubro de 2014, a falência foi decretada. Desde então, o complexo — galpão industrial, escritórios, depósitos e áreas de apoio — permaneceu ocioso, aguardando destinação judicial.
As três fases do leilão: onde mora a oportunidade real
O processo é 100% eletrônico e estruturado em degraus que reduzem drasticamente o preço mínimo:
- 1ª fase (encerra 10/11): lances a partir de R$ 20,2 milhões (valor integral da avaliação).
- 2ª fase (até 25/11): deságio de 50% — lance mínimo cai para R$ 10,1 milhões.
- 3ª fase (até 10/12): ofertas a partir de R$ 1 mil, sem piso percentual.
Na prática, se não houver arrematante na abertura, o ativo entra em uma faixa de preço onde o custo de aquisição passa a competir com terrenos brutos na mesma região — só que com infraestrutura industrial já instalada.
O que o zoneamento permite e por que isso muda a conta
No plano diretor de Pirajuí, a área está inserida em setor de expansão urbana para uso comercial, logístico e industrial. Isso significa que o comprador não fica restrito à vocação original de metalúrgica. Galpões logísticos, centros de distribuição, armazenagem frigorífica ou até empreendimentos mistos tornam-se viáveis, sujeitos a licenciamento municipal.
A frente para a Rodovia Marechal Rondon (SP-300) garante visibilidade e acesso direto ao corredor que liga o interior ao porto de Santos e à capital. Para operadores logísticos, a localização reduz custo de último quilômetro em até 30% comparado a áreas industriais saturadas de Bauru e Marília.
Riscos que o edital não resolve sozinho
Imóvel de falência carrega passivos ocultos: débitos trabalhistas remanescentes, contingências ambientais (a planta manipulava lubrificantes e solventes por décadas), possíveis invasões ou degradação pela ociosidade prolongada. O laudo de avaliação está disponível no site do leiloeiro, mas vistoria presencial é recomendada antes de qualquer lance.
Outro ponto: a venda é “ad corpus” — o arrematante recebe o imóvel no estado em que se encontra, sem garantias de vícios ocultos. Due diligence técnica e jurídica não é opcional.
O que observar daqui para frente
Se a 1ª fase fechar sem lances, o relógio corre para a janela de R$ 10,1 milhões — patamar onde fundos de investimento imobiliário e operadores logísticos regionais costumam entrar. A 3ª fase, com lance livre a partir de R$ 1 mil, costuma atrair especuladores, mas exige capacidade de arcar com ITBI, comissão do leiloeiro (5% sobre o lance) e regularização fundiária.
Para o empresário que busca expansão no eixo SP-300, a equação é: custo de aquisição + retrofit + licenciamento versus compra de terreno bruto + construção nova + prazo de obra. Com 11 mil m² prontos e zoneamento favorável, o ativo pode fechar a conta — desde que os passivos não superem a economia de tempo. O próximo mês dirá se o mercado enxerga o mesmo valor que o laudo.
