A partir de janeiro de 2027, a reforma tributária cria uma cobrança extra para quem fatura alto com locação de imóveis. Proprietários com mais de três unidades alugadas e receita anual superior a R$ 240 mil passarão a recolher CBS e IBS sobre o faturamento, além do Imposto de Renda já existente. O impacto no fluxo de caixa pode ser significativo.
Quem entra na mira da nova regra
A bitributação não vale para todos. Dois gatilhos disparam a obrigação simultaneamente: a quantidade de imóveis e o volume de receita. Se o contribuinte tiver até três imóveis alugados, está livre da nova carga — mesmo que a receita ultrapasse R$ 240 mil. Da mesma forma, quem tem quatro ou mais imóveis, mas fatura menos que o teto, também escapa.
- Gatilho 1: Mais de 3 imóveis locados.
- Gatilho 2: Receita bruta anual acima de R$ 240 mil.
- Condição: Os dois precisam ocorrer juntos.
Quanto custa a mais no fim do mês
Hoje, o proprietário pessoa física paga Imposto de Renda (tabela progressiva até 27,5% ou 15% no regime de caixa simplificado) e, em alguns municípios, ISS se a atividade for enquadrada como serviço. Com a reforma, entram o CBS (federal) e o IBS (estadual/municipal), com alíquota de referência estimada em 26,5% somados.
A grande diferença está na base de cálculo. No regime atual simplificado, o IR incide sobre a receita bruta com dedução fixa de 35%. Nos novos tributos, a tendência é que a base seja o faturamento total, sem deduções generosas para pessoa física, já que créditos de insumos são raros para quem não tem CNPJ. Na prática, a carga efetiva pode saltar de 15% para algo próximo de 40% somando IR + CBS + IBS.
A brecha para pequenos e médios portfólios
O desenho da lei cria um “limiar de proteção” para investidores de varejo. Um proprietário com quatro imóveis alugados por R$ 5 mil cada fatura R$ 240 mil/ano — exatamente no limite. Qualquer reajuste ou aquisição de um quinto imóvel faz a tributação nova incidir sobre todo o faturamento, não apenas sobre o excedente.
Isso gera um efeito de “armadilha de fronteira”: crescer um pouco pode custar caro demais. A alternativa técnica será migrar a atividade para pessoa jurídica, onde a tributação sobre faturamento (Simples Nacional ou Lucro Presumido) costuma ser mais previsível e permite apropriação de créditos.
O calendário que todo investidor deve marcar
A transição não é imediata, mas o relógio já corre:
- 2026: Ano-teste com alíquota simbólica (0,1% CBS + 0,1% IBS) para calibrar sistemas.
- 2027: Início da cobrança real dos novos tributos.
- 2029 a 2032: Redução gradual de PIS/Cofins e ICMS/ISS enquanto CBS/IBS sobem.
- 2033: Extinção total dos tributos atuais; só restam CBS, IBS e IR.
O que observar daqui para frente
A regulamentação das leis complementares ainda pode alterar detalhes como a definição de “imóvel” (se frações ideais contam separadamente) e as regras de creditamento para pessoa física. Enquanto isso, três movimentos práticos merecem atenção: simular a migração para PJ comparando custos administrativos x economia tributária; monitorar se o mercado repassará o custo extra no valor do aluguel; e revisar a estrutura do portfólio antes de janeiro de 2027 para não ser pego no limiar dos R$ 240 mil sem planejamento.
