O próximo presidente herdará um mercado imobiliário que cresce mesmo com a Selic nas alturas — e a conta para manter esse ritmo pode cair no colo do contribuinte. Doze planos de governo protocolados no TSE revelam visões radicalmente opostas sobre quem deve pagar a conta do sonho da casa própria.
A divergência central não é sobre construir mais moradias, mas sobre quem assume o risco: o Estado, os bancos ou as famílias. A resposta define se o crédito continua acessível ou se o déficit habitacional volta a explodir.
O modelo que sustenta o mercado hoje
Desde 2023, o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) responde sozinho pela expansão do crédito imobiliário. O financiamento tradicional com recursos da poupança encolheu 18% no último ano, enquanto o programa federal avançou sobre faixas de renda até R$ 13 mil.
Para as incorporadoras, o subsídio público e o funding direcionado viraram tábua de salvação. Sem eles, lançamentos e travariam em um cenário onde a taxa básica torna o crédito livre proibitivo para a maioria das famílias brasileiras.
Lula aposta na expansão do programa atual
A proposta de reeleição prevê manter o MCMV como eixo central, estendendo-o a todas as faixas de renda sem perder o foco nas mais pobres. Três instrumentos novos chamam atenção:
- Compra Assistida: aquisição de imóveis prontos em situações específicas
- Terrenos da União: uso de áreas centrais e valorizadas para habitação
- Fundo Imobiliário da União: novo veículo para captar recursos privados
A estratégia inclui ainda ampliar o Reforma Casa Brasil e manter a urbanização de favelas via Periferia Viva. O documento não detalha custos fiscais nem fontes de funding adicionais.
Bolsonaro quer ressuscitar o Casa Verde e Amarela
Flávio Bolsonaro (PL) propõe meta de 2,5 milhões de residências e a “menor taxa de juros possível” — condicionada à queda da dívida pública e da Selic via política macroeconômica. A Caixa viraria o “Banco da Prosperidade”, centralizando crédito, orientação financeira e regularização.
O diferencial é o programa Ganha-Ganha: ações do cidadão (cursos, formalização, pagamentos em dia) geram pontuação para juros menores. Há ainda ênfase em PPPs integrando moradia e infraestrutura, acelerando concessões baseadas no Marco Legal do Saneamento.
Caiado condiciona crédito barato a ajuste fiscal
Ronaldo Caiado (PSD) não promete subsídio direto. Seu plano projeta alívio nas taxas como consequência de: equilíbrio das contas públicas, estabilização da relação Dívida/PIB e coordenação entre políticas fiscal e monetária — respeitando a autonomia do Banco Central.
Para alongar prazos, defende títulos incentivados, securitização e fundos de investimento. A aposta é em garantias públicas e compartilhamento de risco para dar previsibilidade aos bancos. Investidores institucionais (previdência, seguradoras) entrariam por decisão de mercado, sob governança técnica.
Zema mira no IOF e na portabilidade
Romeu Zema (Novo) mantém o MCMV, mas exige infraestrutura pré-existida nos empreendimentos. Propõe redução gradual de crédito direcionado, ampliação do Open Finance para portabilidade de dívidas imobiliárias e corte gradual do IOF sobre operações financeiras.
O plano moderniza a alienação fiduciária e regras de recuperação de crédito. A tese: menor risco de calote permite juros menores no financiamento de longo prazo. Não há meta quantitativa de unidades.
As propostas que fogem do consenso
Cinco candidatos apresentam rupturas estruturais. Renan Santos (Missão) cria o Título de Desfavelização: hipoteca de 50 anos com parcela entre R$ 200 e R$ 500, securitizada para antecipar recursos. Custo estimado: R$ 1,2 a 1,5 trilhão em dez anos (R$ 50 a 85 bilhões/ano líquidos ao Tesouro).
Augusto Cury (Avante) foca em regularizar 5 milhões de moradias em dez anos, blindando imóveis titulados de exigências de garantia em microcrédito. Wilson Grassi (Democrata) quer transformar histórico de aluguel em comprovação de capacidade de pagamento, com parcela inicial igual ao aluguel já pago.
O bloco da estatização e expropriação
Clariana Barão (DC), Samara Martins (UP), Rui Costa Pimenta (PCO), Edmilson Costa (PCB) e Hertz Dias (PSTU) convergem em dois eixos: estatização do sistema financeiro e expropriação sem indenização de imóveis ociosos ou de grandes propriedades.
As diferenças estão na gestão: banco único sob controle operário (PCO, UP), empresa pública de construção massiva (PSTU), ou produção estatal direta com proibição de revenda (PCB). Samara Martins projeta 12,5 milhões de moradias via Frentes Emergenciais de Trabalho, financiadas com reservas internacionais e suspensão do serviço da dívida.
O que observar daqui para frente
Independente do vencedor, três tensões estruturais permanecem: o funding do MCMV depende de recursos do FGTS e do Fundo Social — ambos pressionados por outras demandas; a Selic alta inviabiliza crédito livre para classe média; e o déficit habitacional exige escala que nenhum modelo atual entrega sozinho.
O próximo governo terá de escolher entre expandir subsídios (pressão fiscal), alongar prazos via mercado de capitais (exige segurança jurídica) ou transferir risco para as famílias (reduz acesso). A decisão moldará o mercado imobiliário — e o custo da moradia — pela próxima década.
