O mercado de altíssimo padrão em São Paulo vive um paradoxo: menos prédios nascendo, mas cada metro quadrado valendo mais. No primeiro semestre de 2026, os lançamentos acima de R$ 2 milhões encolheram 53,5% frente ao mesmo período do ano anterior. A pergunta que fica: para onde foi o comprador?
A retração que ninguém esperava nessa escala
Os números da Brain Inteligência Estratégica mostram um segundo trimestre brutal. Foram apenas 1.109 unidades lançadas entre abril e junho — contra 2.827 no mesmo intervalo de 2025, queda de 60,8%. Em valor geral de vendas (VGV), o recuo foi de R$ 10,8 bilhões para R$ 5,8 bilhões.
As vendas de unidades novas acompanharam o tombo: 1.082 imóveis negociados no trimestre, menos da metade dos 2.226 de um ano antes. No semestre, retração de 39,4%.
Preço ignora a oferta e sobe acima da inflação
Mesmo com menos produto no mercado, o metro quadrado não parou. No segmento acima de R$ 5 milhões, o valor médio saltou 20,8% em um ano, chegando a R$ 40.628. O tíquete médio disparou 47,2%, batendo R$ 10,88 milhões.
Os cinco eixos mais caros da capital seguem intocáveis:
- Vila Nova Conceição: R$ 46.566/m²
- Jardins: R$ 43.213/m²
- Jardim Europa: R$ 42.413/m²
- Jardim América: R$ 41.497/m²
- Cerqueira César: R$ 41.204/m²
O refúgio dos compradores: imóveis prontos e reformados
Com lançamentos escassos, a demanda migrou para o mercado de revenda. Dados do Radar Pilar do Alto Padrão, baseados em guias de ITBI da Prefeitura, mostram que transações acima de R$ 3 milhões movimentaram R$ 7,78 bilhões no semestre — alta nominal de 10,3% e real de 5,6%.
O tíquete médio de revenda subiu de R$ 6,01 milhões para R$ 6,43 milhões. A Vila Nova Conceição liderou com R$ 853 milhões em 119 negócios. O Itaim Bibi veio na sequência com R$ 674 milhões, impulsionado por salto de 24,9% no tíquete médio (R$ 5,75 milhões).
Por que o usado de luxo virou a primeira opção
Segundo Fábio Araújo, CEO da Brain, o perfil é claro: gente que quer endereço consolidado e metragem generosa, mas não encontra isso no novo pelo mesmo custo. A solução? Comprar pronto e reformar.
Felipe Abramovay, CEO da Pilar, acrescenta: o comprador de alta renda está mais seletivo. “Ele segue comprando, mas pesa região, momento e produto com lupa.” E há um detalhe crucial — esse público depende menos de financiamento, o que blinda o segmento da volatilidade dos juros.
Marcas de grife viram “selo de blindagem” nos lançamentos que restam
Para os poucos empreendimentos que ainda chegam ao mercado, a diferenciação passa por parcerias com grifes globais. Pininfarina, Vogue, Armani, Porsche, Lamborghini. Araújo resume: “Hoje é uma das principais formas de diferenciação. Geram percepção de valor imediata superior à de grandes nomes da arquitetura.”
O que observar daqui para frente
A fatia do alto padrão no total transacionado em imóveis prontos já chega a 24,1% — era 22,8% um ano atrás. Se a oferta nova seguir contida e a demanda por endereços ícones não arrefecer, a pressão sobre o metro quadrado de revenda tende a persistir. Para investidores e ocupantes, a estratégica passa por antecipar movimentos em bairros adjacentes aos cinco eixos líderes, onde a valorização ainda tem espaço para correr.
