A Câmara dos Deputados aprovou em agosto o projeto que permite descontar o aluguel direto no contracheque do trabalhador, nos moldes do crédito consignado. A proposta segue agora para o Senado e, se sancionada, promete redesenhar as regras de garantia locatícia no país. Mas a grande dúvida do mercado não é se a lei passa, e sim como ela se comporta no dia em que o inquilino perde o emprego.
Como funciona a engrenagem
O texto autoriza o comprometimento de até 30% da remuneração disponível para cobrir aluguel e encargos. O desconto é automático, anterior ao recebimento do salário, e vale enquanto durar o contrato. Para interrompê-lo, só com a rescisão assinada pelo locador ou acordo formal por escrito.
Estão elegíveis trabalhadores celetistas e servidores públicos. Mais de uma pessoa pode compor a renda, desde que cada uma respeite sua margem individual. Autônomos e informais — parcela enorme do mercado — ficam de fora e seguem reféns de fiador, caução ou seguro-fiança.
O impacto direto no bolso do inquilino
Estudos preliminares da Loft, apresentados pela ABMI (Associação Brasileira do Mercado Imobiliário), desenham um cenário otimista para o bolso de quem aluga:
- Alcance potencial: até 20 milhões de brasileiros, focados em formais com score de crédito baixo.
- Economia média: 4% no custo total da locação (garantias + valor do aluguel).
- Ganho agregado: projeção de R$ 4,5 bilhões anuais devolvidos aos locatários.
A lógica é simples: ao tirar o risco de inadimplência da equação, o custo das garantias cai. “Sempre que se simplifica um sistema, o custo de operação cai; por isso, os custos de garantias tenderão a diminuir, até pela concorrência”, resume Jaques Bushatsky, pró-reitor da Universidade Secovi-SP.
A revolução silenciosa nas garantias
Um artigo pouco notado do projeto derruba uma trava de 1991: a proibição de combinar duas garantias no mesmo contrato. Agora, o proprietário poderá mesclar o consignado com caução ou seguro-fiança.
Para o advogado Arthur Thomazi, especialista em negócios imobiliários, isso cria “garantias por camadas”. Em vez de uma barreira única e cara, as partes montam uma proteção proporcional ao risco real — uma caução menor somada à consignação, por exemplo. A mudança tende a baratear a entrada no imóvel e flexibilizar negociações.
O ponto cego: e se o inquilino for demitido?
É aqui que o consenso se rompe. Sem vínculo empregatício, não há folha de pagamento — e a garantia evapora justamente no momento de maior vulnerabilidade financeira do inquilino.
Rodrigo Werneck, estrategista-chefe da Cupola, alerta: “O consignado acaba sendo uma garantia muito frágil para o locador. Ela não cobre danos na saída do imóvel nem multa rescisória. Numa demissão, a garantia cessa, e esse é justamente o pico de risco de inadimplência”.
O projeto também vetou o uso do FGTS para cobrir a dívida, preservando o fundo como reserva do trabalhador. A ABMI classifica o risco como “administrável” e equivalente ao das modalidades tradicionais, mas a resistência de imobiliárias e donos de imóvel pode ditar o ritmo de adesão real.
O efeito no estoque de imóveis
Se a segurança jurídica e financeira se confirmar, a tendência é de expansão da oferta. Bushatsky aponta que maior previsibilidade atrai novos investidores e estimula proprietários a colocarem unidades paradas no mercado. Mais oferta, mais concorrência, pressão baixista nos preços — o ciclo virtuoso que o setor persegue há décadas.
O Congresso debate o tema há cerca de 15 anos. Hoje, 42 milhões de brasileiros vivem de aluguel. A fatia que efetivamente migrará para o modelo consignado depende, agora, da caneta do Senado e da regulamentação prática.
O que observar daqui para frente
Três variáveis definirão se a lei muda o jogo ou vira letra morta: a velocidade de adesão dos sistemas de folha de pagamento (empresas e órgãos públicos), a disposição dos proprietários em aceitar uma garantia que “some” na demissão e a criatividade do mercado em desenhar as “garantias por camadas” que a nova lei permite. O texto-base está dado; a execução é que escreverá a história real.
