Metade dos lares no centro de São Paulo é alugada; na ponta leste, 80% são quitados. A surpresa está no contracheque: quem paga aluguel na região central ganha três vezes mais que o proprietário da periferia.
Essa radiografia, baseada no Censo 2022 do IBGE, revela uma cidade partida ao meio — e as razões vão muito além do preço do metro quadrado.
Onde o inquilino é maioria e o proprietário domina
Quatro áreas de ponderação — recortes do IBGE equivalentes a bairros — têm mais locatários que donos. A liderança fica com a zona da Frei Caneca e Nove de Julho: 58,4% de imóveis alugados. Na sequência vêm Baixada do Glicério (56,5%), República (55,2%) e Vila Buarque/Augusta (52,2%).
Do outro lado, a propriedade supera 75% em cinco regiões afastadas:
- Santa Etelvina (zona leste): 80,6%
- Conjunto José Bonifácio – Sul: 79,2%
- Encosta Norte / Cidade Kemel: 77,6%
- City Jaraguá / Parque Nações Unidas (zona norte): 77,5%
- Parelheiros Rural (extremo sul): 76%
Os dados excluem unidades vagas e não distinguem regularidade fundiária — o que reforça o retrato da moradia efetivamente ocupada.
O paradoxo da renda que ninguém espera
Na área de maior aluguel, a renda média dos inquilinos bate R$ 9.497,76. Na campeã de casa própria, Santa Etelvina, o proprietário médio vive com R$ 3.079,33. A diferença supera 200%.
Mas a média municipal inverte o sinal: donos de imóvel recebem R$ 7.710,48 contra R$ 6.601,63 dos locatários. O centro concentra rendas altas em contratos de locação; a periferia concentra propriedade de menor valor.
Valores nominais de agosto de 2022, sem correção inflacionária.
Por que o centro virou terra de inquilino rico
Beatriz Rufino, do LabHab-USP, aponta a concentração de empregos, transporte, serviços e lazer. “O centro oferece o que a periferia ainda busca”, resume. Anderson Kazuo Nakano (Unifesp) adiciona dois vetores: a onda de lançamentos voltados para investidor-locador na última década e a pressão de plataformas de curta temporada tipo Airbnb.
Ciro Biderman (FGV Cidades) sintetiza: morar no centro custa caro, e o aluguel vira a única porta de entrada para quem precisa estar perto. “Há diversidade de classes convivendo no mesmo quarteirão.”
O avanço de domicílios unipessoais — mais que dobraram no país — também empurra a demanda por unidades menores, típicas de locação.
Quando a periferia aluga: a informalidade que cresce
Rufino alerta: o aluguel avança nas bordas da cidade, muitas vezes na informalidade. Em bairros consolidados, moradores erguem puxadinhos e novos pavimentos para gerar renda. Lotes vagos sumiram; conjuntos habitacionais antigos convivem com adensamento espontâneo.
Nakano vê sinal claro para políticas de controle de aluguel, citando Berlim, Barcelona e Nova York como referências. O debate, ainda incipiente no Brasil, tende a ganhar fôlego.
Duas vidas, uma mesma cidade
Maria Galant, 29, atriz gaúcha, aluga na República por segurança, metrô e cena cultural. “Ter casa própria está fora da minha realidade”, diz a autônoma que mora sozinha. O perfil repete-se entre amigos vindos de outros estados.
Keyson Adriel, 30, entregador e influenciador, vive com a mãe na área Barro Branco/Vila Iolanda (73,7% de propriedade). O imóvel, comprado há 20 anos com herança paterna, está em regularização perto da Sapopemba, em Cidade Tiradentes. “Amo aqui, não sairia. Conheço todo mundo.”
Ambos resolvem trabalho e lazer a poucos quarteirões de casa — mas com contratos e patrimônios opostos.
O que observar nos próximos levantamentos
A tendência de alta no aluguel, iniciada em 2000, não arrefeceu. Três variáveis merecem monitoramento: a regulamentação de locação curta em áreas centrais, o ritmo de regularização fundiária na periferia e o impacto do envelhecimento populacional sobre a oferta de imóveis herdados. Para investidores e gestores, o recado é direto: a geografia da moradia em São Paulo já não segue a velha regra “centro = propriedade, periferia = aluguel”.
