A BGRE, braço imobiliário da canadense Brookfield no país, está usando a taxa Selic elevada como gatilho para expandir o portfólio, não para recuar. Com 125 anos de ciclos econômicos no currículo, a gestora vê no juro alto o motor que impulsiona a locação residencial e abre janelas de entrada em logística e lajes corporativas.
O presidente Hilton Rejman resume a tese: o custo do dinheiro afasta o comprador de imóveis, mas empurra famílias e empresas para o aluguel profissional. A consequência direta aparece nos números atuais da companhia.
Multifamily: a aposta que já soma 6 mil unidades
O residencial para locação (multifamily) deixou de ser promessa para virar realidade concreta. A BGRE já administra mais de 6.000 unidades no modelo, onde o inquilino fecha contrato com uma empresa — e não com um pessoa física — ganhando app de gestão, lavanderia, minimercado e programação de comunidade.
Com o financiamento imobiliário caro, a migração para o aluguel de qualidade virou rota obrigatória para a classe média. A gestora costuma adquirir o empreendimento pronto do incorporador, eliminando o risco de construção e acelerando a geração de caixa.
Logística além do e-commerce: 1,8 milhão de m² flexíveis
O portfólio de galpões não depende apenas de Mercado Livre ou Shopee. A estratégia é construir ativos “camaleões”, capazes de abrigar desde indústria automotiva até operadores de cold storage, como a Martin Brower (distribuidora do McDonald’s).
- Área total: 1,8 milhão de m² em parques logísticos;
- Praças: Guarulhos, São Bernardo, Barueri, Campinas, Brasília, Rio e Nordeste;
- Diferencial: proximidade de grandes centros urbanos, fator que sobrepõe eventuais impactos da reforma tributária na escolha de endereço.
Escritórios: a volta que ninguém previu e o vazio de oferta
A narrativa do “fim do escritório” morreu. A taxa de ocupação da BGRE no segmento atingiu 92% nos 900 mil m² de lajes — depois de absorver vacância herdada de duas mega-aquisições em 2022 (portfólio Cyrela na Faria Lima e complexo Parque da Cidade da Tishman Speyer).
Bancos e grandes corporações disputam andares contíguos hoje. O problema: o ciclo de desenvolvimento leva 5 a 6 anos. Quem percebeu o movimento em 2022 só entrega prédio novo em 2027 ou 2028. Resultado? Oferta travada e aluguéis em alta expressiva:
- Faria Lima: R$ 350 a R$ 400/m²;
- Chucri Zaidan: saltou de R$ 80 para R$ 150/m²;
- Paulista: vacância perto de zero, pedidas entre R$ 170 e R$ 200/m².
Rio de Janeiro: petróleo impulsiona e retrofit encurta ciclos
Um terço da área de escritórios da gestora (300 mil m² em 6 torres) fica na capital fluminense, onde a retomada do óleo e gás aquece a demanda. Quatro prédios estão 100% locados; o Edifício Ventura fechou 15 mil m² com EY e Dataprev recentemente.
Mas a jogada de mestre está no retrofit de vocação. Dois ícones viram residencial para locação:
- Edifício Glória (Cinelândia): centenário, 90% ocupado;
- Edifício A Noite (Praça Mauá): adquirido em leilão, em obra com a Azo.
A conversão encurta o “time-to-market” em anos, capturando a alta do aluguel residencial sem esperar obra nova.
O que observar daqui para frente
A estrutura corporativa foi simplificada: Brookfield cuida de Private Equity, Infra e Energia; BGRE opera o real estate. Equipes e endereços não mudam. Para o investidor e o executivo de negócios, três variáveis ditam o próximo trimestre: a trajetória da Selic (que define o apetite por risco imobiliário vs. renda fixa), a velocidade de entrega dos retrofits cariocas e a maturação regulatória do multifamily — setor que ainda engatinha no Brasil, mas já move bilhões nas contas da maior gestora do país.
