A Iguatemi reportou lucro líquido ajustado de R$ 438 milhões no terceiro trimestre, mais que o triplo do ano anterior e muito acima das projeções de mercado. O número impressiona, mas carrega um asterisco fundamental: a venda de cinco shoppings por R$ 876 milhões ao fundo TRXF11.
Sem esse ganho de capital de R$ 353,5 milhões, o lucro recorrente teria sido de R$ 140,9 milhões. Ainda assim, uma alta de 9,3% que supera as estimativas dos analistas. O que esse movimento sinaliza para os próximos trimestres?
A venda que inflou o balanço
A transação com o TRXF11 foi fechada no último dia de setembro. Por contabilidade, o ganho entrou cheio no resultado do terceiro trimestre, mas a redução da participação nesses ativos só impacta a receita a partir de outubro.
Os empreendimentos vendidos somam participações nos shoppings Iguatemi São Paulo, JK Iguatemi, Iguatemi Alphaville, Iguatemi Campinas e Market Place. A operação reforça a estratégia de reciclagem de portfólio e redução de alavancagem.
Ebitda acima de 100%: entenda a distorção
O Ebitda ajustado saltou para R$ 663 milhões, com margem de 162,2%. A margem ultrapassa 100% porque o ganho da venda entra no numerador (Ebitda), mas não no denominador (receita).
Isolando o efeito não recorrente, o Ebitda ajustado fica em R$ 309,9 milhões. O consenso LSEG projetava R$ 280,3 milhões. A operação core, portanto, entregou desempenho superior ao esperado.
- Lucro recorrente: R$ 140,9 milhões (+9,3% a/a)
- Ebitda recorrente: R$ 309,9 milhões (vs. est. R$ 280,3 mi)
- Receita líquida ajustada: R$ 408,9 milhões (+7,3% a/a)
O termômetro da operação: vendas e vacância
Olhando para a saúde dos ativos que permanecem na carteira, os sinais são mistos. As vendas nas mesmas lojas (SSR) cresceram apenas 0,1% no período, forte desaceleração frente aos 5,8% de um ano antes.
Por outro lado, a taxa de ocupação melhorou marginalmente, indo de 96,1% para 96,7%. A inadimplência líquida dos lojistas manteve-se estável em -0,3%, indicando controle de risco de crédito mesmo em cenário de juros elevados.
A receita líquida ajustada subiu 7,3%. Se recalculada para excluir as participações vendidas ao fundo XP Malls no início do ano (Alphaville, Ribeirão Preto, São José do Rio Preto e Praia de Belas), a alta sobe para 9,1%, sugerindo crescimento orgânico sólido.
O que observar daqui para frente
O quarto trimestre será o primeiro a refletir a estrutura de capital pós-venda. A receita deve cair pela desconsolidação dos ativos, mas a alavancagem financeira tende a melhorar significativamente com o caixa da operação TRXF11.
Investidores devem monitorar dois vetores: a capacidade de a companhia manter o crescimento de receita “same store” acima da inflação com um portfólio mais enxuto, e a destinação do caixa remanescente — se para recompra de ações, pagamento de dívida ou novas aquisições. O guidance de investimentos para 2027 dará a pista final sobre a estratégia da gestão.
