Condomínios de todo o Brasil ganharam prazo até 10 de setembro de 2027 para adequar suas equipes às novas regras do Estatuto da Segurança Privada. A legislação desenha uma linha clara entre o que faz um porteiro e o que configura atividade de vigilância — e quem ignorar a diferença pode arcar com passivos trabalhistas e multas.
A regra não obriga ninguém a contratar vigilante. Mas, se o seu prédio tem alguém fazendo rondas, abordando suspeitos ou “dando uma olhada” no perímetro, a conta pode chegar caro.
Onde termina a portaria e começa a segurança
O decreto 13.012, que regulamenta o Estatuto, lista o que é atividade de portaria: controlar acesso de moradores e visitantes, identificar pessoas, receber encomendas, abrir e fechar portões, comunicar anormalidades. Nada disso, isoladamente, transforma o profissional em vigilante.
O enquadramento muda quando o funcionário passa a proteger patrimônio ou pessoas. Fazer rondas preventivas, inspecionar áreas com finalidade de segurança, abordar quem parece suspeito ou intervir em ocorrências são atos de segurança privada. A advogada trabalhista Márcia Ribeiro resume: “é preciso analisar o conjunto das tarefas”.
Nem todo condomínio precisa de vigilante — mas quem precisa, tem regras duras
Se o seu prédio usa o porteiro apenas para portaria, nada muda. A obrigatoriedade surge quando há serviço efetivo de segurança patrimonial. Nesse caso, dois caminhos:
- Contratar empresa de segurança privada autorizada pela Polícia Federal;
- Criar serviço orgânico de segurança própria — o que exige autorização da PF, renovável a cada dois anos, e cumprimento de todas as normas do Estatuto.
A simples troca de crachá não resolve. Um trabalhador contratado como porteiro não vira vigilante porque o síndico decidiu chamá-lo assim. A profissão exige idade mínima de 21 anos, formação específica, aptidão física e psicológica, antecedentes limpos e registro na PF.
O risco invisível: quem já faz segurança sem ser vigilante
Muitos condomínios operam na zona cinzenta: o porteiro “dá uma volta no prédio” à noite, verifica câmeras, abre portão para delivery suspeito. Até setembro de 2027, a gestão deve mapear as tarefas reais de cada funcionário e decidir: ajusta as atribuições para ficar só na portaria ou estrutura o serviço de segurança nos conformes.
Se a escolha for manter a segurança, o trabalhador que hoje exerce essas funções pode buscar na Justiça o reconhecimento da diferença salarial e de direitos da categoria — adicional de periculosidade de 30% incluído, quando cabível. Não há reajuste automático na lei, mas o passivo trabalhista é real.
Terceirização não tira a responsabilidade do condomínio
Contratar empresa autorizada não isenta o contratante. O decreto exige que o condomínio verifique a regularidade da prestadora: autorização da PF vigente, escopo do serviço contratado compatível com o executado, trabalhadores devidamente registrados. A revisão dos contratos atuais faz parte da adequação.
O peso no orçamento e o que os grandes players já fazem
Segundo o Secovi-SP, folha de funcionários e segurança responde por 50% a 65% dos gastos mensais dos condomínios. A Lello Imóveis, que administra mais de 4.200 condomínios em São Paulo, já adota a separação: porteiros fazem portaria; vigilância é contratada à parte. Para a diretora Moira Toledo, câmeras na guarita não desvirtuam a função — desde que sirvam de apoio ao controle de acesso.
“É ruim o porteiro abandonar o posto para fazer ronda. Não tem sentido”, afirma. A administradora orienta contratar profissional dedicado às rondas e inspeções.
O que observar daqui para frente
Até setembro de 2027, o síndico e a administradora devem: (1) listar todas as tarefas exercidas por cada profissional de portaria; (2) classificar se há atividade de segurança privada no dia a dia; (3) se houver, optar por terceirização autorizada ou serviço orgânico regularizado; (4) revisar contratos vigentes; (5) comunicar mudanças à equipe e, se necessário, negociar acordos ou desligamentos. Quem antecipa a adequação evita passivo trabalhista, multas da PF e, no limite, a interdição do serviço de segurança irregular.
