A BGRE, braço imobiliário da Brookfield no Brasil, está comprando ativos agressivamente mesmo com a Selic em patamar restritivo, apostando que a escassez de novo estoque e a migração forçada para aluguel criam uma janela rara de valorização. A estratégia, no entanto, vai muito além de simplesmente adquirir prédios vazios. O segredo está em saber exatamente onde e como alocar capital enquanto o mercado hesita.
Por que o momento atual assusta — e atrai — os grandes fundos
Com 125 anos de Brasil, a gestora atravessou ciclos suficientes para saber que juros altos funcionam como uma peneira: eliminam competidores amadores e derrubam o preço de entrada em ativos de qualidade. O presidente Hilton Rejman resume a tese da matriz canadense: “Ela sabe a hora de acelerar e a hora de frear”. Na prática, isso significa focar em três pilares — escritórios, logística e residencial para locação (multifamily) — comprando ativos prontos ou em fase final, evitando o risco de desenvolvimento do zero (greenfield) quando o custo do dinheiro torna a conta inviável.
O resultado imediato é uma carteira diversificada que dilui risco: 900 mil m² de lajes corporativas, 1,8 milhão de m² em parques logísticos e mais de 6.000 unidades multifamily. Cada segmento responde a um vetor de demanda distinto, blindando o portfólio contra choques setoriais.
O efeito nos pequenos negócios: multifamily e a fuga do financiamento
O residencial para locação é o exemplo mais nítido de como a taxa de juros vira aliado. Com o financiamento imobiliário caro, o brasileiro médio adia a compra da casa própria e migra para o aluguel profissional. A BGRE captura essa demanda adquirindo empreendimentos inteiros de incorporadores — muitas vezes antes da conclusão da obra — e operando com gestão institucional: aplicativo de serviços, lavanderia, mercadinho, programação de comunidade.
Não depende do humor de um proprietário pessoa física. O inquilino fecha contrato com uma empresa que responde por manutenção, segurança e experiência. O modelo ainda engatinha no país, mas a curva de adoção acelerou nos últimos 24 meses justamente pelo custo de capital.
Logística: a aposta que não depende só de e-commerce
Os 1,8 milhão de m² em galpões estão concentrados no entorno dos grandes centros urbanos — Guarulhos, São Bernardo, Barueri, Campinas, Brasília, Rio e Nordeste. A flexibilidade é a moeda: os mesmos ativos atendem Mercado Livre e Shopee, mas também indústria automobilística, frios e a Martin Brower, maior distribuidora do McDonald’s no Brasil.
A reforma tributária pode redistribuir incentivos estaduais, mas a proximidade do consumidor final continua ditando a localização. Quem tem last mile resolvido não sai do lugar por causa de alíquota.
Escritórios: a volta que ninguém previu e a conta que não fecha para novo estoque
A narrativa de “fim do escritório” morreu em 2022. A absorção líquida entre 2022 e 2026 bateu recordes históricos e a taxa de ocupação da BGRE recuperou-se de 75% — queda causada pela aquisição de dois grandes portfólios com vacância herdada — para 92% hoje. Quatro dos seis prédios no Rio de Janeiro estão 100% locados.
O gargalo é oferta: um edifício comercial leva 5 a 6 anos para ficar pronto. Quem percebeu o movimento de volta em 2022 só entregará produto em 2027-2029. Resultado: aluguéis subindo forte. Na Faria Lima, pedidas de R$ 350 a R$ 400/m²; na Chucri Zaidan, salto de R$ 80 para R$ 150/m²; na Paulista, R$ 170 a R$ 200/m² com vacância próxima de zero.
Bancos e grandes corporações disputam andares contíguos. No Parque da Cidade, sede da própria BGRE, não há bloco único de 4.000 m² disponível — só frações espalhadas.
Rio de Janeiro: o laboratório de retrofit que encurta ciclos
Um terço do portfólio corporativo (300 mil m² em 6 edifícios) fica na capital fluminense, impulsionado pela retomada de óleo e gás. O Edifício Ventura fechou 15 mil m² com EY e Dataprev, chegando a 90% de ocupação. O Aqua, na zona portuária, opera a 75% e segue em comercialização.
Mas o diferencial está no retrofit de vocação. Dois casos emblemáticos:
- Edifício Glória (Cinelândia): centenário convertido 100% em multifamily — já a ~90% de ocupação.
- Edifício A Noite (Praça Mauá): ícone histórico arrematado em leilão, em retrofit para residencial em parceria com a Azo.
Em São Paulo, disputas judiciais e fragmentação de donos travam projetos similares. No Rio, a governança mais fluida permite transformar ativos ociosos em receita recorrente em fração do tempo de um greenfield.
O que observar daqui para frente: sinais de virada de ciclo
A separação de marcas — Brookfield (investidora) e BGRE (operadora) — não altera a execução, mas sinaliza foco: a gestora quer ser a melhor proprietária-operadora do país, não apenas um allocator de capital. Para o investidor ou empresário que monitora o setor, três variáveis ditam o próximo movimento: taxa de vacância em lajes AAA (se cair abaixo de 5%, novos desenvolvimentos voltam à mesa), spread entre cap rate e custo de dívida (fechamento abre espaço para aquisições alavancadas) e velocidade de licenciamento de retrofit em SP (desbloqueio liberaria estoque residencial de qualidade no centro expandido).
Quem tem caixa e paciência para atravessar 2025 com Selic alta colhe os ativos que o mercado forçado a vender hoje. A conta fecha para quem não precisa vender amanhã.
