A BGRE, braço imobiliário da canadense Brookfield no Brasil, mantém o apetite por aquisições mesmo com a Selic em patamar restritivo. A gestora administra 2,1 milhões de metros quadrados e acaba de fechar o ano com 92% de ocupação nos escritórios. Mas a verdadeira jogada está em outro lugar.
Hilton Rejman, presidente executivo da empresa, admite que juros altos encarecem o capital e freiam lançamentos. No entanto, a mesma dinâmica empurra famílias para a locação e abre janelas de entrada em ativos descontados. A dúvida que fica: quais segmentos realmente compensam o risco hoje?
O olhar de arquiteto que aprendeu a fechar a conta
Formado pela FAU-USP, Rejman começou em escritórios de projetos ecléticos — de agências bancárias a exposições da Bienal. A virada veio na CBRE, onde a arquitetura encontrou o business: entender a vocação do terreno e, principalmente, como fazer a matemática fechar para o incorporador.
Quase duas décadas na Cyrela completaram a transição. Hoje, ele equilibra conceito de produto com viabilidade financeira. “Conseguir conciliar a visão do bom projeto com o resultado financeiro” resume a bússola que guia as decisões da BGRE.
Por que a Brookfield não sai do Brasil — e acelera na crise
Com 125 anos de presença no país (começou como Brascan), a matriz canadense conhece os ciclos brasileiros como poucos. A tese é simples: nas crises surgem as melhores oportunidades de entrada. O Brasil segue como peça-chave na alocação global do grupo.
O dilema do investidor fica nítido nas palavras do CEO: deixar o dinheiro no banco rendendo ou assumir riscos de desenvolvimento, aprovação, construção, vacância e venda? A BGRE escolheu o segundo caminho — mas com seletividade cirúrgica.
Três pilares, uma estratégia: onde o capital está alocado
A diversificação funciona como gestão de risco. “Dividir os ovos em várias cestas” evita concentração setorial. Veja a divisão prática:
- Escritórios: 900 mil m², 92% de ocupação. Zero greenfield — só aquisição de ativos prontos com potencial de retrofit.
- Logística: 1,8 milhão de m² em 8 estados. Galpões flexíveis para e-commerce, indústria, alimentos e distribuição.
- Multifamily: 6.000+ unidades 100% para locação. Compra de ativos prontos ou em construção, vendidos integralmente pelo incorporador.
O efeito direto dos juros na decisão de morar
Com financiamento imobiliário caro, a compra da casa própria sai do radar para muitas famílias. A locação profissional ganha tração. O modelo multifamily — ainda incipiente no Brasil — remove o “humor do proprietário” da equação: aplicativo de gestão, lavanderia, mercadinho, serviços e programação de comunidade.
A mentalidade está mudando. O inquilino passa a lidar com uma empresa, não com um dono de imóvel. Para a BGRE, isso significa demanda estrutural, não conjuntural.
Logística além do e-commerce: a aposta na flexibilidade
Os parques logísticos estão em Guarulhos, São Bernardo, Barueri, Campinas, Brasília, Rio e Nordeste. A proximidade dos grandes centros urbanos pesa mais que eventuais mudanças tributárias.
O segredo está na adaptabilidade: o mesmo galpão atende Mercado Livre e Shopee, mas também montadoras, operadores de frio (como a Martin Brower, distribuidora do McDonald’s) e indústrias diversas. Vacância baixa vem de não depender de um único perfil de locatário.
Escritórios: a “morte” do home office que não aconteceu
A narrativa de esvaziamento permanente virou piada de mercado. A absorção de espaços entre 2022 e 2026 bateu recordes. A ocupação da BGRE recuperou-se rápido: caiu para 75% após aquisições de grandes portfólios (Cyrela na Faria Lima e 12 ativos da Tishman Speyer, incluindo o Parque da Cidade), mas já voltou aos 92%.
Bancos e grandes corporações disputam andares contíguos. O ciclo de desenvolvimento de 5 a 6 anos criou um gargalo: a demanda atual supera a oferta que ficará pronta só em 2027-2029. No Parque da Cidade, não há 4.000 m² contíguos disponíveis — só frações menores espalhadas.
O termômetro dos aluguéis: Faria Lima a R$ 400/m²
Os números falam por si. Na Faria Lima, locações já beiram R$ 400/m². Na Chucri Zaidan, saltaram de R$ 80 para R$ 150. Na Paulista, vacância próxima de zero empurra valores para R$ 170-200/m². A equação é simples: pouca oferta nova + demanda reprimida = reajuste forte.
Rio de Janeiro: 1/3 do portfólio e o poder do retrofit
A capital fluminense responde por 300 mil m² (6 prédios), 4 deles 100% locados. A retomada do óleo e gás puxa a recuperação. No Edifício Ventura, EY e Dataprev levaram 15 mil m², levando ocupação a 90%.
Dois retrofits emblemáticos encurtam o ciclo de maturação do capital:
- Edifício Glória (Cinelândia): prédio centenário transformado 100% em residencial para locação — 90% ocupado.
- Edifício A Noite (Praça Mauá): ícone histórico adquirido em leilão, em retrofit para multifamily com a Azo.
Em São Paulo, disputas judiciais e fragmentação de proprietários travam retrofits. No Rio, o caminho está mais livre — e a BGRE está na frente.
O que observar daqui para frente
A estrutura corporativa foi alinhada globalmente: Brookfield cuida de Private Equity, Infraestrutura e Energia; BGRE opera e gere os ativos imobiliários. Equipa, endereços e gestão não mudam.
Para quem acompanha o setor, três variáveis ditam o próximo trimestre: (1) velocidade de entrega de novos escritórios vs. absorção corporativa; (2) evolução da taxa de juros e seu impacto no custo de capital para aquisições; (3) amadurecimento regulatório e tributário do modelo multifamily. Quem posicionar capital nesses vetores antes da evidência clara tende a capturar o prêmio de risco.
