Um terreno de 280 mil m² comprado como refúgio familiar hoje gera receita de seis dígitos por mês quando ocioso. A propriedade de Bruno Gagliasso e Giovanna Ewbank no condomínio Membeca, a 124 km do Rio, revela como ativos de lazer de ultra-alto padrão estão sendo estruturados como investimentos imobiliários de alta performance.
O casal transformou um pasto degradado em um ativo que combina preservação, hospitalidade de luxo e valorização de capital. Mas a conta fecha apenas para quem entende a matemática por trás da escassez.
Da degradação ao ativo: o plano de valorização deliberada
A aquisição ocorreu durante a pandemia, quando o casal buscava isolamento e qualidade de vida para os três filhos. O terreno, parte de uma antiga fazenda de pasto, custou valor não divulgado, mas a estratégia de valorização foi explícita: antes de erguer paredes, plantaram floresta.
São mais de 23 mil mudas nativas e exóticas em crescimento, incluindo um baobá africano e uma oliveira centenária batizada de Olívia. O paisagismo não foi decorativo — foi o motor de apreciação do ativo. Em mercados de alto padrão, a maturidade da vegetação antecipa em anos o ponto de equilíbrio de valorização que terrenos nus levariam décadas para atingir.
Arquitetura como produto financeiro
O projeto de Duda Porto utilizou madeira de demolição, pedra rústica e vidro com grandes vãos voltados para a Montanha Maria Comprida. A casa principal tem quatro suítes; cabanas independentes espalhadas pelo terreno ampliam a capacidade de hospedagem sem adensar a área central.
Essa tipologia — núcleo principal + unidades satélites — replica o modelo de boutique lodges africanos e chilenos, onde a diária média global ultrapassa US$ 1.500. No Rancho da Montanha, a diária reportada de R$ 20 mil (cerca de US$ 3.600) posiciona o ativo no topo do mercado nacional.
A conta do aluguel: quando o hobby vira fundo imobiliário
O casal usa a propriedade nos fins de semana livres. Nos demais períodos, o rancho entra em plataformas de locação de luxo e agências especializadas. Uma simulação conservadora ilustra o potencial:
- Diária: R$ 20.000
- Ocupação alvo (alto padrão sazonal): 120 noites/ano
- Receita bruta anual: R$ 2,4 milhões
- Custos operacionais (staff, manutenção, comissões ~35%): R$ 840 mil
- NOI estimado: R$ 1,56 milhão/ano
Sem considerar a valorização do terreno e da floresta em formação, o retorno sobre o capital investido (CAPEX total estimado entre R$ 15–25 milhões) situa-se entre 6% e 10% ao ano — competitivo com fundos imobiliários de lajes corporativas, porém com ativo real, tangível e com uso próprio ilimitado.
O diferencial que não se replica: biodiversidade como barreira de entrada
Além da hospedagem, o rancho abriga animais resgatados de maus-tratos — uma operação que, embora não gere receita direta, cria uma narrativa ESG autêntica. No segmento de luxo experiencial, a autenticidade sustentável tornou-se o principal driver de decisão para o viajante de altíssimo patrimônio.
Propriedades que combinam:
- Área privativa superior a 200 mil m²
- Floresta em regeneração ativa
- Fauna residente protegida
- Infraestrutura hoteleira invisível (staff, segurança, gastronomia)
…formam uma classe de ativo com oferta praticamente inexistente no Brasil. A barreira de entrada não é financeira — é temporal. Leva 7 a 10 anos para amadurecer o paisagismo e consolidar a operação.
O que observar daqui para frente
Três variáveis definirão se esse modelo se tornará replicável ou permanecerá exceção de celebridades:
- Regulação de uso de solo em áreas de proteção ambiental: o condomínio Membeca está em zona de amortecimento de parque estadual; mudanças no zoneamento podem restringir ou valorizar ainda mais a escassez.
- Profissionalização da gestão: a transição de “aluguel de temporada entre conhecidos” para operação hoteleira com revenue management, distribuição global e padrões de serviço auditáveis.
- Carbono e biodiversidade como ativos financeiros: se o mercado de créditos de biodiversidade amadurecer no Brasil, os 23 mil mudas e a fauna residente poderão gerar fluxo de caixa adicional, alterando a equação de viabilidade para novos empreendimentos.
Para investidores e desenvolvedores, o recado é claro: o luxo sustentável deixou de ser nicho de marketing para se tornar tese de investimento. Quem entender primeiro como precificar a floresta em pé — e não apenas a casa construída — capturará a assimetria de um mercado que ainda nasce.
