Diadema, a cidade mais densa do ABC paulista, registrou expansão de 60% nos lançamentos imobiliários no primeiro trimestre deste ano. O movimento não é isolado: o PIB per capita saltou 53% em três anos e atrai compradores da capital paulista em busca de melhor custo-benefício.
Mas a velocidade de vendas já dá sinais de arrefecimento em determinadas faixas de preço. Entender onde está o ponto de equilíbrio agora define quem ganha ou perde nos próximos ciclos.
Os números que explicam a virada de chave
Entre 2020 e 2023, a riqueza média por habitante cresceu mais da metade. O IDH, indicador que mede educação, saúde e renda, subiu de 0,664 para 0,757 em uma década — patamar considerado alto pelo PNUD. A segurança, medida pelo índice ponderado da Sentinel, supera a de Santo André, Taubaté e da própria capital.
Essa base socioeconômica sustentou o salto de 60% no volume de lançamentos no primeiro trimestre, segundo dados do Secovi-SP. O ticket médio das novas ofertas ficou em R$ 280 mil, ancorado no programa Minha Casa, Minha Vida.
Liquidez alta, mas com nuances por faixa de renda
Construtoras com foco nas faixas 1 e 2 do programa federal relatam liquidez “muito alta”. A Sousa Araújo, presente em Diadema e Santo André, confirma que o giro de estoque é rápido. Porém, o lançamento de abril mostrou apenas 40% das unidades vendidas — sinal de que o ritmo não é mais automático.
Já a Totus, com cinco empreendimentos entregues e um em obras, mira outra fatia: imóveis entre R$ 450 mil e R$ 550 mil, com metro quadrado a R$ 9 mil. A aposta é em localização e qualidade construtiva para atrair comprador mais exigente.
O migrante da zona sul paulistana
Moradores de Americanópolis, Pedreira e Cidade Ademar estão cruzando a divisa municipal. Para a Avita, o perfil é criterioso: pesquisa, visita concorrentes e só fecha quando percebe valor real para a família. O Vivavita, no centro de Diadema, sai a cerca de R$ 8,5 mil o metro quadrado — abaixo da média da Totus, mas acima do ticket popular.
- Faixa popular (até R$ 5 mil de renda): giro rápido, mas sensível a juros e regras do MCMV
- Faixa média (R$ 450 mil a R$ 550 mil): demanda por acabamento e localização premium
- Comprador da capital: comparador direto de m² e infraestrutura de transporte
Infraestrutura e acesso: o vetor invisível
A proximidade com centros econômicos e a malha viária — com corredores ligando a cidade a São Paulo e ao Porto de Santos — funcionam como ativo imobiliário não precificado nos anúncios. Parques como o Eldorado criam contraste visual que valoriza o entorno imediato.
Essa combinação explica por que o metro quadrado em Diadema ainda tem espaço para apreciação sem perder competitividade frente à zona sul da capital.
O que observar daqui para frente
Três variáveis ditam o próximo trimestre: revisão das faixas de renda do Minha Casa, Minha Vida; comportamento do crédito imobiliário com Selic em patamar restritivo; e a entrega de unidades lançadas no ciclo 2023-2024, que testa a capacidade de absorção do mercado local. Quem monitora esses pilares antecipa o ponto de entrada — ou saída — com margem de segurança.
