A BGRE, braço imobiliário da canadense Brookfield no Brasil, está comprando ativos prontos e apostando no aluguel residencial enquanto a Selic nas alturas afasta compradores de imóveis. Com 125 anos de país, a gestora vê na crise a chance de adquirir lajes corporativas e galpões logísticos com desconto. Mas a estratégia vai além de oportunismo: envolve retrofit, multifamily e uma leitura cirúrgica dos ciclos econômicos.
Hilton Rejman, CEO da operação brasileira, resume a tese: juros altos encarecem o financiamento, mas disparam a demanda por locação. A empresa já administra 2,1 milhões de metros quadrados e 6.000 unidades residenciais para aluguel. O segredo está em saber exatamente onde colocar o capital — e quando segurar o gatilho.
Por que o multifamily virou a menina dos olhos
O modelo de apartamentos 100% voltados para locação ainda engatinha no Brasil, mas a BGRE já soma mais de 6.000 unidades. A lógica é simples: com financiamento caro, o brasileiro médio posterga a compra da casa própria e migra para o aluguel profissional.
Diferente do proprietário pessoa física, a gestora oferece aplicativo de gestão, lavanderia, mercadinho, áreas de convivência e manutenção garantida. “Não depende do humor do dono”, diz Rejman. A ocupação beira 90% nos empreendimentos maduros.
- Vantagem competitiva: escala permite serviços que dono individual não viabiliza
- Barreira de entrada: exige capital pesado e expertise operacional
- Ciclo virtuoso: juros altos → menos compradores → mais locatários → renda estável
Escritórios: a volta que ninguém previu
Analistas decretaram a morte dos escritórios na pandemia. Eram errados. A BGRE tem 900 mil m² de lajes corporativas com 92% de ocupação — e a Faria Lima bate R$ 400/m² de aluguel. A região da Chucri Zaidan saltou de R$ 80 para R$ 150/m². A Paulista beira R$ 200/m² com vacância próxima de zero.
O detalhe crucial: desenvolver um prédio comercial leva 5 a 6 anos. Quem percebeu o movimento de volta em 2022 só entrega produto em 2028. Resultado? Demanda supera oferta e alugueis disparam. A BGRE comprou portfólios da Cyrela e da Tishman Speyer com vacância herdada, reposicionou e encheu.
Mas o efeito mais relevante aparece em outro setor.
Logística: flexibilidade vale mais que e-commerce
1,8 milhão de m² em parques logísticos espalhados por Guarulhos, São Bernardo, Barueri, Campinas, Brasília, Rio e Nordeste. A tese não é só last mile para Mercado Livre e Shopee. A BGRE atende indústria automobilística, galpões refrigerados para alimentos e a Martin Brower — maior distribuidora do McDonald’s no Brasil.
O segredo é flexibilidade: galpões que servem para varejo, indústria ou distribuição. A reforma tributária pode mexer na localização ótima, mas Rejman garante: proximidade dos grandes centros urbanos ainda pesa mais que incentivos fiscais.
Rio de Janeiro: retrofit como acelerador de valor
Um terço do portfólio corporativo da Brookfield está no Rio — 300 mil m² em 6 prédios, quatro deles 100% locados. A retomada do óleo e gás puxa a ocupação. No Edifício Ventura, EY e Dataprev levaram 15 mil m² de uma vez.
Mas a jogada mestra é o retrofit de vocação. Dois casos emblemáticos:
- Edifício Glória (Cinelândia): prédio centenário transformado em residencial para locação — 90% ocupado
- Edifício A Noite (Praça Mauá): ícone histórico comprado em leilão, virando multifamily em parceria com a Azo
Em São Paulo, retrofits travam em disputas judiciais e proprietários fragmentados. No Rio, a caminho está livre. O retrofit encurta o ciclo de 6 anos para 2 ou 3 — capturando a alta do mercado no timing certo.
O que observar daqui para frente
A estrutura BGRE foi separada globalmente da marca Brookfield (private equity, infra, energia), mas a operação não muda: mesma equipe, mesmos ativos, mesma gestão. O que muda é a clareza de mandato.
Três variáveis vão ditar o próximo ciclo: velocidade de queda da Selic (que reativa o financiamento imobiliário), entrega dos novos escritórios a partir de 2027 (que pode pressionar alugueis) e a regulamentação da reforma tributária nos estados. Quem tem caixa e paciência — como a Brookfield — costuma ditar as regras do jogo.
