A taxa de vaga em galpões logísticos de alto padrão no Brasil atingiu 4,9%, o menor patamar desde 2013. A escassez de espaço disponível está redefinindo negociações e empurrando aluguéis para cima em velocidade surpreendente.
O dado, levantado pela Binswanger Brazil, expõe um descompasso entre a oferta de imóveis classe A e A+ e a voracidade da demanda. A pergunta que fica: até onde esse aperto pode levar os valores de locação nos próximos trimestres?
O mapa da escassez: São Paulo concentra a pressão
A maior parte do estoque premium está instalada no estado de São Paulo, especialmente nos eixos das rodovias Anhanguera, Bandeirantes, Castello Branco e Dutra. Nessas regiões, a vacância já opera abaixo de 3% em alguns micro mercados.
O efeito prático é imediato: inquilinos perdem poder de barganha, prazos de carência diminuem e contratos de longo prazo tornam-se moeda de troca valiosa. Quem precisa de 10 mil m² hoje compete com três ou quatro players pelo mesmo ativo.
Quem está ocupando — e por que não para de crescer
A composição dos inquilinos revela a estrutura da demanda:
- E-commerce e varejo omnichannel: gigantes do marketplace e redes que internalizaram logística
- Operadores logísticos (3PLs): absorvem espaço para atender múltiplos clientes simultâneos
- Indústria de consumo: alimentos, bebidas, higiene e limpeza estocam mais perto do consumidor final
- Setor farmacêutico e de saúde: exigência regulatória impulsiona busca por ativos certificados
Juntos, esses segmentos respondem por mais de 70% da absorção líquida dos últimos 12 meses. A diversificação setorial impede que a demanda seja cíclica — ela é estrutural.
Novo estoque não acompanha o ritmo
Em 2023, a entrega de novos galpões classe A somou aproximadamente 1,2 milhão de m². Parece muito, mas foi quase totalmente pré-locado antes da conclusão das obras. Para 2024, a projeção de entrada nova gira em torno de 1,5 milhão de m² — volume ainda insuficiente para reequilibrar o mercado.
Dois gargalos explicam a lentidão: licenciamento ambiental alongado em municípios estratégicos e alta de custos de construção que torna projetos inviáveis abaixo de certos valores de locação. O resultado é um funil de oferta que deve permanecer apertado até 2025, no mínimo.
Impacto direto no bolso: aluguéis e incentivos
Valores pedidos em São Paulo já superam R$ 25/m²/mês em localizações prime, com contratos fechando acima de R$ 22/m²/mês. Há dois anos, o teto era R$ 18/m²/mês.
Paralelamente, benefícios como carência de 6 a 12 meses e investimentos em adequação (capex) custeados pelo proprietário estão desaparecendo. O cenário atual favorece sale-leaseback e built-to-suit para quem tem capital e prazo — mas penaliza quem precisa de espaço pronto ontem.
O que observar daqui para frente
Três variáveis vão ditar o próximo movimento: a velocidade de aprovação de novos loteamentos logísticos no interior paulista, o apetite de fundos imobiliários por desenvolvimento próprio e a eventual desaceleração do consumo das famílias. Se a renda real estagnar, a absorção pode perder fôlego no segundo semestre — mas, por enquanto, a fila de espera por galpão de qualidade não dá sinal de arrefecer.
