O Minha Casa, Minha Vida nunca vendeu tanto — mas as incorporadoras nunca correram tanto risco. No segundo trimestre de 2026, o programa respondeu por 58% dos lançamentos e 51% das vendas de imóveis novos no país, recorde da série histórica iniciada em 2019. Por trás da festa, porém, esconde-se uma conta que não fecha.
Famílias sem poupança, endividadas até o teto e sem acesso ao crédito bancário tradicional estão empurrando as construtoras para o papel de financiadoras. O mecanismo tem nome: pró-soluto. E tem preço.
Como funciona a armadilha invisível
Quando o banco financia 70% a 80% do imóvel, a entrada — aqueles 20% a 30% restantes — vira problema do comprador. Sem grana, ele parcela direto com a incorporadora. Até aí, negócio fechado. O detalhe decisivo: o imóvel já está alienado ao banco. A construtora fica com o risco total do saldo complementar, sem garantia real.
No financiamento tradicional, o calote faz o banco retomar o imóvel. No pró-soluto, a incorporadora fica com o prejuízo na mão e o apartamento nas costas de quem parou de pagar.
Números que assustam quem entende de balanço
- Volume anual estimado: R$ 8 bilhões a R$ 15 bilhões
- Carteira ativa: cerca de R$ 25 bilhões
- Incluindo “tabela direta” (financiamento maior pela construtora): R$ 30 bi a R$ 40 bi em recebíveis
- Inadimplência pós-chaves: 5 a 10 vezes superior ao crédito imobiliário bancário
- Taxa média de parcelas em aberto: 9% a 9,37%
Os dados são da Liquid, empresa de crédito imobiliário que monitora o setor. Thiago Yaak, presidente da companhia, resume: “Sem o imóvel como garantia e com o comprador já morando na unidade, a inadimplência explode.”
O momento mais perigoso: depois das chaves
Enquanto a obra rola, o comprador paga a entrada parcelada. O risco existe, mas é gerenciável. O terremoto acontece na fase pós-chaves. O mutuário já mora no apartamento, tem a prestação do banco, as contas da casa — e a parcela da construtora. Quando o orçamento aperta, qual boleto ele deixa de pagar?
Arlen Soler Marques, gerente do Bradesco, foi direto no Enic (Encontro Internacional da Indústria da Construção): “O pró-soluto se tornou o calcanhar de Aquiles para as incorporadoras que querem acelerar a construção.” Clausens Duarte, vice-presidente da CBIC, completou: “Um problema generalizado que pode comprometer o crescimento da cadeia produtiva.”
Famílias no limite: o combustível da crise
Não é coincidência. Estudo da Equifax BoaVista mostra que consumidores com renda entre 1 e 2 salários-mínimos encerraram 2025 com 90,5% da renda comprometida e endividamento total de 45,1%. Essa faixa responde por 60,4% de todos os inadimplentes do país.
Não são dados exclusivos do Minha Casa, Minha Vida — mas desenham o cenário onde o programa opera. Famílias sem margem, sem reserva, assumindo o maior financiamento da vida.
Quem já está mudando de estratégia
A Tenda, uma das maiores do segmento, deu o sinal. Análises do BTG Pactual sobre o terceiro trimestre de 2026 mostram que a incorporadora reduziu a concessão de pró-soluto e reorientou cerca de 55% dos lançamentos para as Faixas 3 e 4 do programa — compradores de maior renda e melhor perfil de crédito.
É uma adaptação forçada: critérios mais rígidos da Caixa Econômica Federal + inadimplência alta nas carteiras próprias = necessidade de filtrar melhor quem entra.
A tecnologia tentando correr atrás do prejuízo
Equifax BoaVista e Liquid lançaram um score específico para pró-soluto. Combina histórico de crédito, dados imobiliários e modelos preditivos. Nos testes — mais de 500 mil contratos com dez incorporadoras —, o novo modelo apresentou desempenho 26% superior ao score genérico.
A promessa: ajudar a conceder com mais segurança, dimensionar provisões e gerir carteiras sem fechar a porta para bons pagadores. Ferramenta útil, mas que não elimina a raiz do problema — a ausência de garantia real.
O que observar daqui para frente
Três frentes ditam o próximo capítulo: a evolução da inadimplência pós-chaves nos balanços das incorporadoras listadas; a capacidade da Caixa de manter o ritmo de repasses (greves e atrasos já apareceram em 2026); e a adoção real dos novos scores pelo mercado.
A CBIC prepara estudo técnico para discutir alternativas com associadas. Enquanto isso, o programa bate recordes — e as incorporadoras carregam, sozinhas, o risco de uma conta que o banco não quis assumir.
